餐飲業(yè)場(chǎng)地租賃現(xiàn)狀分析

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03  租期正在縮短   對(duì)未來持續(xù)穩(wěn)定性的信心不足？  

另一個(gè)關(guān)于餐飲業(yè)場(chǎng)地租賃的謠言是：由于餐廳建設(shè)和維護(hù)成本較高，他們租賃的時(shí)間比零售業(yè)要長(zhǎng)得多。

近兩年商業(yè)開場(chǎng)難，在租金條件讓步的同時(shí)，很多購(gòu)物中心傾向于壓低簽約年限（最多三年，甚至更短），或者簽n+n（比如2+1，3+2）的合同，以縮短租賃調(diào)整周期，以爭(zhēng)取更大的運(yùn)營(yíng)主動(dòng)權(quán)。

然而，大的像麥當(dāng)勞、肯德基這樣的國(guó)際品牌連鎖餐飲和國(guó)內(nèi)知名的餐飲品牌尤其正餐品牌依然對(duì)簽約年限有著較高的要求。

而在歐美國(guó)家，在餐飲經(jīng)營(yíng)者會(huì)按慣例去爭(zhēng)取15年，20年甚至25年的長(zhǎng)期租賃合同。雖然許多業(yè)主愿意提供這樣的合同，但前提是業(yè)主必需相信餐廳有足夠的發(fā)展預(yù)見性和靈活性，在租期內(nèi)能夠滿足不斷變化的消費(fèi)需求。

雖然有地區(qū)和餐飲類型的差異，但基本上全球范圍內(nèi)餐飲服務(wù)的平均租賃期限都變得越來越短。

對(duì)業(yè)主和租戶而言，租期的縮短似乎對(duì)彼此都好  。這使得業(yè)主有機(jī)會(huì)讓新潮的、具有全新理念的運(yùn)營(yíng)商取代表現(xiàn)不佳或“過時(shí)”的商戶，而運(yùn)營(yíng)商也避免簽訂長(zhǎng)期租賃協(xié)議。  

當(dāng)前零售性質(zhì)和模式不斷變化，15-20年后其主導(dǎo)形式和類型都不確定，因此避免簽訂長(zhǎng)期租賃就成了一個(gè)特別重要的考慮因素。

短期租賃也有一些缺點(diǎn)  （在中國(guó)及一些亞洲市場(chǎng)尤為明顯）：

會(huì)導(dǎo)致餐廳的內(nèi)部設(shè)計(jì)、裝修投入和內(nèi)部建設(shè)的質(zhì)量越來越差；會(huì)導(dǎo)致房東有機(jī)會(huì)對(duì)經(jīng)營(yíng)良好、會(huì)延長(zhǎng)租期的餐廳“獅子大開口”。這會(huì)無意中影響餐飲經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)，并縮短餐廳的使用壽命  。

 04  租戶組合管理：創(chuàng)建合適的當(dāng)?shù)�、�?guó)內(nèi)和國(guó)際連鎖商鋪組合  

這些變化無疑對(duì)招商團(tuán)隊(duì)的要求變得更高了。

“要錢還是要臉”，幾乎所有的業(yè)主都是兩者都要，這就需要招商團(tuán)隊(duì)具有更高超的組合管理思維，在品牌調(diào)性和租金收益之間尋找平衡。

換句話說，租賃團(tuán)隊(duì)面臨的挑戰(zhàn)是：

要隨時(shí)了解最新的美食趨勢(shì)，找到合適的租戶并對(duì)它們進(jìn)行適當(dāng)?shù)慕M合，安置在中心合適的區(qū)域——讓客戶滿足，讓租戶滿意，最終將租金推動(dòng)到合適的水平。

當(dāng)然，這是最理想狀態(tài)的愿景。

租賃團(tuán)隊(duì)面臨的另一個(gè)關(guān)鍵挑戰(zhàn)是創(chuàng)建合適的當(dāng)?shù)亍��?guó)內(nèi)和國(guó)際連鎖商鋪組合，并確保這些組合與顧客和商業(yè)區(qū)域相配  。

一位業(yè)主談?wù)摰溃骸耙�有很棒的餐飲從業(yè)者，才能有美妙的美食體驗(yàn)�！睂�(duì)于業(yè)主來說這是一個(gè)關(guān)于平衡的問題，并且像傳統(tǒng)零售業(yè)一樣要確保餐飲企業(yè)的數(shù)量和種類都能夠滿足客戶的需求。

垂涎于客流和銷售業(yè)績(jī)，每個(gè)購(gòu)物中心都對(duì)“叫好又叫座”的網(wǎng)紅級(jí)店鋪?zhàn)巫我郧蟆?

就像中國(guó)的購(gòu)物中心當(dāng)下都對(duì)喜茶抱有幻想，就像前些年對(duì)外婆家、綠茶的癡迷，現(xiàn)在在美國(guó)每個(gè)業(yè)主都想要其購(gòu)物中心擁有芝樂坊（CheesecakeFactory）和/或昔客堡（Shake Shack）的店鋪。

正如Bloomin'Brands的首席開發(fā)總監(jiān)Suk Singh所評(píng)論的那樣，“沒有其他的運(yùn)營(yíng)商能做到芝士蛋糕廠的業(yè)務(wù)量。芝士蛋糕廠提供的菜單真的是種類齊全而且細(xì)化多樣。雖然價(jià)格比顧客慣常的消費(fèi)要高，但它的菜量非常大而且品質(zhì)非常好。因此食客們一般會(huì)覺物有所值�！�

與此同時(shí)，美國(guó)許多傳統(tǒng)的國(guó)內(nèi)連鎖店開始疲軟，店內(nèi)缺乏現(xiàn)代食客渴望的高端裝飾、令人興奮的東西和娛樂項(xiàng)目。

這種傳統(tǒng)餐飲品牌的衰敗之氣幾乎是全球同步的，因?yàn)檫@一屆消費(fèi)者似乎來自于不同的星球。

最重要的是，購(gòu)物中心需要考慮80后到00后的品味，這些顧客正在尋找具有全新理念和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的本土的以及正宗的餐廳  。

在中國(guó)，隨著旅游活動(dòng)的增加（尤其是去日本和韓國(guó)），消費(fèi)者變得更加愿意嘗試、接納新的食物，并且對(duì)各地的特色美食更加熟悉。因此位于購(gòu)物中心高層的餐廳種類急劇增加。

與此同時(shí)，越來越多的主流連鎖餐廳移入地下樓層，而不是像過去幾年那樣做為購(gòu)物中心的主要人氣商鋪而占據(jù)優(yōu)越位置。

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本文轉(zhuǎn)載自：商業(yè)與地產(chǎn)

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