餐飲業(yè)場地租賃現(xiàn)狀分析

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最近幾年，零售客流下降、業(yè)績下滑，而餐飲業(yè)“乘虛而入”，甚至與零售、休閑娛樂服務配套三分天下。

一直以來，我們普遍認為，餐飲服務業(yè)的租金水平通常低于零售業(yè)。

但現(xiàn)實情況則變得越來越復雜，尤其是最近幾年，零售客流下降、業(yè)績下滑，而餐飲業(yè)“乘虛而入”，甚至與零售、休閑娛樂服務配套三分天下。

在某些地區(qū)和某些類型的購物中心肯定會出現(xiàn)這種情況，而這也取決于餐飲服務商的類型。然而，從近兩年的實踐，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者發(fā)現(xiàn)并認同（并且有證據(jù)證明）的是：

 01   餐飲服務業(yè)與傳統(tǒng)零售業(yè)之間的“租金差距”正在縮小  

毋庸置疑，傳統(tǒng)零售業(yè)銷售業(yè)績不景氣在一定程度上造成了租金水平的下滑，尤其是一些以純抽為合作條件的主力店租戶。

比如快時尚品牌，通常占據(jù)較大的租賃面積，甚至是商場較優(yōu)質(zhì)的位置，給出的5-10%的抽成實際折合租金才2-3元/㎡，嚴重拉低了同樓層租金水平。你會發(fā)現(xiàn)，過去兩年快時尚似乎不再是香餑餑，大量成熟期的購物中心絞盡腦汁想請他們出去，甚至不惜違約賠付。

當然，零售和餐飲租金差距的縮小，更重要的是餐飲業(yè)態(tài)的供需關(guān)系、經(jīng)營模式帶來的競爭力所致。

與傳統(tǒng)零售業(yè)一樣，餐飲服務業(yè)的租金水平主要受供需關(guān)系影響  。

例如，在中國大陸，大量購物中心同期供應，有多個地點可供一家餐廳挑選，品牌方議價能力高，租金相對較低。相反，香港地區(qū)的土地供應十分緊張，因此租金也要得非常高。

但是，即使市場供應很大，小范圍的租金也會由于競爭激烈而升高。地理位置優(yōu)越、明顯、合租商鋪優(yōu)秀、交易特征突出的購物中心業(yè)主就可以從餐飲業(yè)的租戶的競爭中獲得較大利益。

客流量越大銷售額越高的購物中心，餐飲品牌趨之如鶩，對于有形象效應的黃金位置想盡辦法也要拿下，50-80㎡的面積甚至租到100元/㎡/天也不在話下，二線城市租到50元/㎡/天的租金咬咬牙也敢拿，這已經(jīng)接近或突破租金承受的極限了。但這種競爭，無疑提高了購物中心餐飲的租金水平。

圖片來源 / 站酷

當然，并不是所有餐飲都能夠支付如此高的租金水平，租金水平也受到餐飲類型影響。

在全球各地，“快速休閑”餐飲——不論是食品類型受歡迎的還是擴張最快的企業(yè)——都有會使租金水平升高的趨向  。

通常，快速休閑餐廳的高翻臺率可以轉(zhuǎn)化為其支付較高租金的能力，而低翻臺率的如中餐正餐是無論如何也無法付出等同快餐的租金水平。

這是因為顧客進出速度快，并且在高利潤的項目上消費——壽司就是一個很好的例子。這對于試圖通過比例較高的“低租金交易”來彌補部分租金收入損失的業(yè)主來說是有積極作用的。

許多亞洲國家的報告稱，一些餐飲類別與傳統(tǒng)零售店的租金差距大幅縮小就是因為這一趨勢。

 02   抽成商戶越來越多  管理的煩惱與生俱來  

在一些購物中心，按抽成租金或者兩者取高模式計算的話，已經(jīng)可以將餐飲租金提高到傳統(tǒng)零售業(yè)的水平  。

這種租賃方式不適用于一些較小的社區(qū)中心，因為那里的租戶只是支付場地租賃費用。在較大的目的地性質(zhì)購物中心，餐廳常常支付很高的租金（雖然零售商可能支付更多的基本租金）。如果這些餐廳經(jīng)營成功，業(yè)主就可以獲得更高的基于銷售額的抽成租金，從而使餐飲與零售租金相差無幾。

當然，購物中心的頭疼之處還有一個，餐飲銷售額的虛報瞞報問題。

這在本地連鎖或獨立品牌中頗為突出，全國連鎖或國際連鎖品牌會好很多。這就使得銷售數(shù)據(jù)采集的軟件程序在過去幾年得到了購物中心的普遍歡迎，當然更重要的還在于管理和罰則的強硬和誠信的建立。

然而，在銷售額預測和監(jiān)管時，經(jīng)常會被忽略的一個邏輯就是：與零售不同，餐飲業(yè)的銷量會有一個天然的天花板的  。

對零售業(yè)來說，銷售商品幾乎是沒有限制的——其唯一限制是庫存是否充足。而餐飲業(yè)的銷量則受餐廳本身的容納能力和其實際供應能力（雖然外賣可能會使銷售大幅增加）的限制。

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本文轉(zhuǎn)載自：商業(yè)與地產(chǎn)

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