在商場(chǎng)開(kāi)餐廳，到底如何根據(jù)位置算租金成本？

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租戶組合對(duì)租金邊際價(jià)格的影響  

根據(jù)浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心研究報(bào)告對(duì)長(zhǎng)三角和珠三角上海、杭州、深圳6個(gè)大型購(gòu)物中心所選取的樣本調(diào)查分析的結(jié)果。

主力店的規(guī)模均值為9256.50，租金均價(jià)63.17元/月/ ；

次主力店的規(guī)模均值為779.81，租金均價(jià)為109.02元/月/；

普通商鋪的規(guī)模均值為96.70，租金均價(jià)為164.93元/月/ 。 

主力店  

主力店能夠?qū)��?gòu)物中心產(chǎn)生積極的外部效應(yīng)，這是業(yè)界一個(gè)基本的觀點(diǎn)。事實(shí)上，主力店往往通過(guò)自己的產(chǎn)品和品牌，吸引各種目的性消費(fèi)，從而產(chǎn)生很強(qiáng)的外部客流的集聚效應(yīng)。因此，商鋪位置對(duì)于主力店本身不是最重要的，但對(duì)租金價(jià)格具有很強(qiáng)的砍價(jià)能力。

所以，業(yè)主在同主力店談判博弈過(guò)程中，與其進(jìn)行租金價(jià)格的博弈，不如進(jìn)行其商鋪位置的博弈。在選擇主力店商鋪位置中，應(yīng)注意：

1.主力店的位置應(yīng)盡量布置于購(gòu)物中心的深處或高樓層處，而不是顧客易于到達(dá)的出入口附近；

2.主力店周圍應(yīng)盡量被普通商鋪盡量包裹，其位置及開(kāi)口的選擇要達(dá)到足以給普通商鋪貢獻(xiàn)充分客流的目的；

3.在動(dòng)線設(shè)計(jì)和環(huán)境設(shè)計(jì)中，強(qiáng)化主力店對(duì)普通商鋪客流供應(yīng)的方向性引導(dǎo)。

次主力店也具有很強(qiáng)的客流積聚效應(yīng)  

按目前我國(guó)內(nèi)地購(gòu)物中心次主力店各業(yè)態(tài)的平均分布比例，特色餐飲（包括麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、棒約翰等）為71.1%，休閑娛樂(lè)健身為11.8%，其他為17,1%。

不像主力店，次主力店的位置和布局對(duì)其租金標(biāo)準(zhǔn)水平將產(chǎn)生重要影響。這些影響在于：

距一樓層數(shù)和靠近主出入口對(duì)租金影響顯著；

同類零售聚集效應(yīng)在次主力店中反應(yīng)敏感，也就是說(shuō)同類業(yè)態(tài)的次主力店在布局上的聚集，能增加比較性消費(fèi)機(jī)會(huì)的增加，使各商家?guī)��?lái)更多的銷售額。這種聚集效應(yīng)可以產(chǎn)生該類商鋪5-10%的租金邊際效益。

普通商鋪  

在普通商鋪中，零售業(yè)態(tài)的商鋪是購(gòu)物中心租金的主要貢獻(xiàn)者。在這里，借助浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心研究報(bào)告的數(shù)據(jù)，對(duì)零售類型、商鋪位置對(duì)租金標(biāo)準(zhǔn)的影響狀況作一個(gè)展示。

表5：零售類型和商鋪位置就租金的回歸系數(shù)分析  

從上述數(shù)據(jù)，形成以下結(jié)論：

對(duì)于普通商鋪來(lái)說(shuō)，商鋪的位置比零售類型對(duì)租金的影響更大。

對(duì)于商鋪的位置來(lái)說(shuō)，樓層位置的影響是最大的，其次影響的是是否在主步行街。此外，靠近主力店、臨街與靠近出入口，對(duì)租金的影響相差不大。

在零售類型中，女裝、男裝、飾品、專業(yè)店、禮品工藝品、個(gè)人服務(wù)、皮鞋皮具可以支付較高的租金溢價(jià)。

當(dāng)然，浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心這份報(bào)告有一個(gè)重要缺陷，是忽視了商品貨單價(jià)水平作為一個(gè)重要的決定性因素對(duì)租金的影響。

實(shí)際上，在購(gòu)物中心中，貨單價(jià)較高的零售類型往往具有支付較高租金溢價(jià)的能力，而相反，只有貨單價(jià)較低的零售類型才能給購(gòu)物中心貢獻(xiàn)客流。

至于諸如家居這種既不貢獻(xiàn)現(xiàn)金流也不貢獻(xiàn)客流的零售類型，則只能起到為購(gòu)物中心豐富業(yè)態(tài)業(yè)種的補(bǔ)充作用。

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租金系數(shù)  

根據(jù)商鋪的易達(dá)性、可見(jiàn)性、樓層、面積、面寬縱深比、與客流型主力店距離等商鋪屬性，結(jié)合商戶業(yè)態(tài)和目標(biāo)品牌強(qiáng)勢(shì)程度等商戶屬性，我們給每個(gè)商鋪制定了租金系數(shù)。租金系數(shù)的制定原則為：

以平均租金標(biāo)準(zhǔn)的商鋪為基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)，定其系數(shù)為“1”；

位置：與主動(dòng)線、主出入口、主要交通樞紐、中庭、客流型主力店的距離越近，租金系數(shù)越高；

樓層：樓層垂直上升而客流遞減，租金系數(shù)隨樓層上升遞減；

面積：面積越小，租金系數(shù)越高；

面寬：面寬縱深比越大，租金系數(shù)越高；

業(yè)態(tài)：相鄰位置的不同業(yè)態(tài)商戶，根據(jù)業(yè)態(tài)市場(chǎng)租金參考進(jìn)行租金系數(shù)調(diào)整；

商戶勢(shì)力：越強(qiáng)的品牌擁有越強(qiáng)勢(shì)的價(jià)格談判實(shí)力，制定商鋪?zhàn)饨鹣禂?shù)參考了預(yù)計(jì)目標(biāo)品牌可能會(huì)接受的租金價(jià)格。

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租金預(yù)測(cè)  

表6：租金預(yù)測(cè)表  

1.租金價(jià)格按照商鋪的租金系數(shù)結(jié)合目標(biāo)商戶的承受高限預(yù)測(cè)；

2.各業(yè)態(tài)平均營(yíng)業(yè)坪效參考成熟商業(yè)項(xiàng)目平均水平；

3.平均提成率根據(jù)目標(biāo)品牌可能接受的提成率計(jì)算，不執(zhí)行提成租金的參照商戶正常狀態(tài)的租金/營(yíng)業(yè)額比率計(jì)算。

運(yùn)營(yíng)能力是對(duì)租金形成的持續(xù)保障  

1.實(shí)現(xiàn)單位面積租金坪效和營(yíng)業(yè)坪效是項(xiàng)目盈利能力建設(shè)的著眼點(diǎn)。

2.在確保滿鋪營(yíng)業(yè)的情況下，最大程度地實(shí)現(xiàn)單位面積的租金坪效是實(shí)現(xiàn)租金收入的根本保證。

3.而要實(shí)現(xiàn)較高的單位面積租金坪效，必須以實(shí)現(xiàn)最大程度的單位面積營(yíng)業(yè)坪效為商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的核心目標(biāo)。

4.為了最大程度地實(shí)現(xiàn)單位面積租金坪效和營(yíng)業(yè)坪效，在客單價(jià)既定的條件下，商品和服務(wù)走量的實(shí)現(xiàn)是項(xiàng)目贏利能力的根本保證。

為此，必須著力于以下關(guān)鍵工作：  

1.狠抓客流，包括積極放大客流量，合理導(dǎo)向客流流向，控制客流流速，實(shí)現(xiàn)較好客流的均衡度。

2.積極采取措施，增加顧客的提袋率。

3.在提升運(yùn)營(yíng)能力方面，為實(shí)現(xiàn)較高的營(yíng)業(yè)坪效，產(chǎn)品優(yōu)化、服務(wù)升級(jí)和有效的市場(chǎng)推廣是三個(gè)重要法寶。

4.市場(chǎng)推廣的目標(biāo)是放大客流流量和增加顧客的提袋率。廣告、促銷、大型活動(dòng)以及會(huì)員服務(wù)都是為完成這兩個(gè)任務(wù)的服務(wù)體系。

5.產(chǎn)品優(yōu)化和服務(wù)升級(jí)的目標(biāo)，就是在合理導(dǎo)向客流流向、控制客流流速、實(shí)現(xiàn)較好的客流均衡度這三個(gè)方面發(fā)揮積極的作用。

各位，租金與成本，還有怎么選商場(chǎng)的店鋪，大家看懂了嗎？

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本文轉(zhuǎn)載自：餐謀長(zhǎng)聊餐飲

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