在商場開餐廳，到底如何根據(jù)位置算租金成本？

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有人在商場開餐廳，天天排隊(duì)；有人卻只能看著人來了又走開。購物中心越開越多，餐飲的比重也越來越大，到底要不要開在商場里面？又如何計(jì)算自己的租金承受力？

首先，你要清楚租金與成本的關(guān)系，接著才能決定要不要進(jìn)入商場。

毛租金收入、其他經(jīng)營收入  

零售物業(yè)的盈利模式中，毛租金收入、租金凈收益和資產(chǎn)溢價(jià)能力是盈利模式的核心。其中，毛租金收入是重要的現(xiàn)金流指標(biāo)，是租金凈收益和資產(chǎn)溢價(jià)能力的基礎(chǔ)。通常情況下，它與商業(yè)項(xiàng)目的銷售收入特別是銷售毛利呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系。

其他經(jīng)營收入與毛租金收入的關(guān)系相對復(fù)雜。多種經(jīng)營項(xiàng)目如果符合同類零售聚集效應(yīng)和非同類零售聚集效應(yīng)的，其收入的增長是支持毛租金收入的；反之，是不支持甚至是破壞的。

1.廣告項(xiàng)目中，宣傳類廣告是支持毛租金收入的，而經(jīng)營類廣告對毛租金收入的支持是相對較小的。

2.停車費(fèi)無疑增加了顧客的購物成本，它的收入與租金收入是此消彼長的。

由于其他經(jīng)營收入總量與租金收入相比是滄海一栗，所以只能作為租金收入的一種補(bǔ)充，而不能成為一種替代。

租金標(biāo)準(zhǔn)水平  

在租賃面積既定的情況下，租金標(biāo)準(zhǔn)水平與毛租金收入水平呈現(xiàn)完全線性正相關(guān)關(guān)系。

租金標(biāo)準(zhǔn)，通常有兩個概念組成，一個是由有效購買力決定的基礎(chǔ)租金，一個是由區(qū)位、商場產(chǎn)品、業(yè)態(tài)組合、租約特征和運(yùn)營能力這些特征變量決定的租金邊際價(jià)格。這些特征變量直接或間接地決定了租金的定價(jià)能力。

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基礎(chǔ)租金  

對基礎(chǔ)租金標(biāo)準(zhǔn)的測定，人們一般采用三種方法：即成本計(jì)價(jià)法、投資回報(bào)計(jì)價(jià)法和市場計(jì)價(jià)法。

成本計(jì)價(jià)法  

即由土地資金投入、房屋折舊、大修理、資金利息、財(cái)產(chǎn)稅及流轉(zhuǎn)稅分?jǐn)偤秃侠砝麧欉M(jìn)行計(jì)算測定基礎(chǔ)租金的方法。這種方法能夠反映社會必要勞動，但無法反映市場供求關(guān)系。

投資回報(bào)計(jì)價(jià)法  

這是在成本計(jì)價(jià)法基礎(chǔ)上，將全部要素集中為資金成本，以融資成本即銀行利率作為標(biāo)尺來確定基礎(chǔ)租金的方法。這種方法通常在投資決策的概念評估時(shí)使用，但無法作為更為深入的經(jīng)營決策的依據(jù)。

市場計(jì)價(jià)法  

即從同類市場平均價(jià)格作為確定基礎(chǔ)租金的依據(jù)。這種方法反映市場供求關(guān)系，它考慮到商戶對租金的接受程度，競爭對手對優(yōu)質(zhì)商戶資源的爭奪競爭等市場因素，用這種方法制訂的基礎(chǔ)租金是可以作為有效的租金執(zhí)行價(jià)格的。

采用市場定價(jià)法，并不是簡單地采集競爭市場的平均價(jià)格，而是要對市場進(jìn)行科學(xué)分析，使制訂的基礎(chǔ)租金有所預(yù)期。決定基礎(chǔ)租金的核心因素，就是既定商圈的社會購買力。

這里選取一個沿海二級城市B購物中心作為案例。該項(xiàng)目商業(yè)總建筑面積10萬，計(jì)租面積63,280，周邊3公里沒有同類競爭項(xiàng)目，通過商情調(diào)查，其購物中心可以實(shí)現(xiàn)的銷售預(yù)期為：

表1：B購物中心市場分析表  

表2：B購物中心客流支撐分析表  

1.商圈人口以覆蓋的街道提供人口數(shù)據(jù)及地區(qū)人口密度統(tǒng)計(jì)；

2.按照平均2.5人一個家庭計(jì)算家庭個數(shù)（或消費(fèi)單位）；

3.有效消費(fèi)人數(shù)按照捕獲家庭個數(shù)×1.5計(jì)算；

4.消費(fèi)人次按有效消費(fèi)人數(shù)平均每次目的性消費(fèi)會引起0.5次的隨機(jī)消費(fèi)計(jì)算；

根據(jù)客流量支撐推算得出：日均12754人次消費(fèi)，人均次消費(fèi)180.9元，月營業(yè)額6459.5萬元。

以10%為該項(xiàng)目租金/營業(yè)額比，項(xiàng)目預(yù)期月租金收入為645.95萬元，每月每計(jì)租面積預(yù)期租金收入為102.08元，每天每平方米計(jì)租面積預(yù)期租金收入為3.40元。3.40元/日/就是該項(xiàng)目通過市場計(jì)價(jià)法測定的基礎(chǔ)租金。

租金/營業(yè)額比是基礎(chǔ)租金市場計(jì)價(jià)法采用的一個重要變量。  

該變量依照當(dāng)期同類市場平均值為基礎(chǔ)，根據(jù)項(xiàng)目的招商預(yù)期、項(xiàng)目技術(shù)條件評價(jià)等具體情況修訂而成。近年來隨著零售地產(chǎn)供應(yīng)量的不斷增加，商戶對租金砍價(jià)能力的強(qiáng)化，行業(yè)租金/營業(yè)額比從2009年的12%左右的水平走低，10%是目前市場條件下比較高的水平。

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本文轉(zhuǎn)載自：餐謀長聊餐飲

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