在商場(chǎng)開餐廳，到底如何根據(jù)位置算租金成本？

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租金邊際價(jià)格  

基礎(chǔ)租金通常反映項(xiàng)目無差別化產(chǎn)品和市場(chǎng)特征的租金水平。但是，每個(gè)項(xiàng)目仍然因許多個(gè)性化的因素，影響了租金實(shí)際價(jià)格的變化，因此就必須對(duì)這些個(gè)性化因素的特征變量及其變化進(jìn)行分析，并導(dǎo)出租金的邊際價(jià)格。

所謂個(gè)性化因素，就是項(xiàng)目區(qū)位特征、商場(chǎng)特征、業(yè)態(tài)組合、租約特征和運(yùn)營能力。

關(guān)于這個(gè)問題，下面就區(qū)位特征、商場(chǎng)特征、業(yè)態(tài)組合和經(jīng)營能力分專題進(jìn)行探討。

成 本  

在既定的租金收入的基礎(chǔ)上，成本與項(xiàng)目的盈利水平既凈租金收益是負(fù)相關(guān)的。

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區(qū)位特征對(duì)租金邊際價(jià)格的影響  

2009年浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心就購物中心租金形成機(jī)制對(duì)上海、杭州、深圳等地6個(gè)大型購物中心進(jìn)行了調(diào)查和實(shí)證研究，提出了購物中心商鋪?zhàn)饨鹞⒂^決定因素的研究報(bào)告。

國內(nèi)一些大型商業(yè)地產(chǎn)公司根據(jù)這個(gè)報(bào)告，開始研究制訂租金決策模型。這里，引用這個(gè)研究報(bào)告區(qū)位特征對(duì)租金邊際價(jià)格的影響程度。

表3：區(qū)位特征對(duì)商鋪價(jià)格影響的價(jià)格彈性/半彈性  

1.有效購買力是指核心商圈人口與人口購買力的乘積（以社區(qū)購物中心為例，以項(xiàng)目為圓心，交通半徑3km之內(nèi)為核心商圈）。核心商圈每增加10%購買力，標(biāo)準(zhǔn)商鋪的租金邊際價(jià)格增長(zhǎng)4.99%。

2.中心可見度是指從主干道看租戶標(biāo)志的百分比可見性。把中心可見度劃分為21個(gè)刻度（每5%一個(gè)刻度），從主干道看租戶標(biāo)志可見度每增加一個(gè)刻度，商鋪的租金邊際價(jià)格增加0.129%。

3.停車位是指每千平方米經(jīng)營面積擁有的停車位個(gè)數(shù)，每增加一個(gè)停車位，商鋪的租金邊際價(jià)格增加0.117%。

在所有決定商鋪?zhàn)饨疬呺H價(jià)格的特征變量中，區(qū)位特征的作用是顯著的。

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商場(chǎng)特征對(duì)租金邊際價(jià)格的影響  

商鋪面積、距一樓層數(shù)、商鋪可見度、商鋪可達(dá)度是十分重要商場(chǎng)特征，對(duì)租金邊際價(jià)格具有十分重要的影響。這里引用浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心研究報(bào)告有關(guān)商場(chǎng)特征對(duì)租金邊際價(jià)格的影響程度。

表4：商場(chǎng)特征對(duì)商鋪邊際價(jià)格的價(jià)格彈性/半彈性  

1.商鋪面積是指商鋪單元內(nèi)建筑面積。每增加1%的商鋪面積，商鋪的單位租金邊際價(jià)格將下降1.84%。

2.距一樓層數(shù)是指商鋪所處樓層距離一樓的層數(shù)。每增加距離一樓的層數(shù)，商鋪的租金邊際價(jià)格將下降17.7%。

3.商鋪可見度是指商鋪位置的可見度。把商鋪可見度劃分為101個(gè)刻度（每1%一個(gè)刻度），從公共區(qū)域看商鋪的可見度每增加一個(gè)刻度，商鋪的租金邊際價(jià)格增加1.92%。

在購物中心建筑設(shè)計(jì)過程中，要著力于打造內(nèi)部空間的通透性是極其必要的。一個(gè)通行的方法就是設(shè)置共享空間，也就是足夠?qū)挸ǖ闹型ズ筒晒饫�，除了更有效地組織內(nèi)部客流，而且使得各層商鋪店面可以得到充分展示。

并且，在購物中心盡量少地設(shè)置柱網(wǎng)，尤其在中庭和采光廊要充分實(shí)現(xiàn)無柱網(wǎng)設(shè)計(jì)。中庭和采光廊實(shí)現(xiàn)無柱網(wǎng)設(shè)計(jì)，可以平均提升5個(gè)刻度即5%的商鋪可見度，也就是說可增加9.6%的租金邊際價(jià)格。

對(duì)于采光廊設(shè)計(jì)，還有一個(gè)問題就是注意其寬度和高度的比例，按人眼正常視場(chǎng)角自然上仰30°下俯45°計(jì)算，采光廊的高度不大于寬度的1.5-2倍，如采光廊的凈寬是12米，那么其高度不能大于18-24米。這樣，商鋪的可見度就可以充分體現(xiàn)。

商鋪可達(dá)性是指顧客隨機(jī)到達(dá)任意商鋪的概率。把商鋪可達(dá)性劃分為101個(gè)刻度（每1%一個(gè)刻度），從公共區(qū)域看商鋪的可達(dá)性每增加一個(gè)刻度，商鋪的租金邊際價(jià)格增加1.76%。

要實(shí)現(xiàn)較高的商鋪可達(dá)性，關(guān)鍵在于動(dòng)線的合理布置。原則在于：  

1.控制動(dòng)線長(zhǎng)度。顧客對(duì)于一個(gè)平面超過1000米總長(zhǎng)度的動(dòng)線是沒有耐心走完的；

2.減少交通的節(jié)點(diǎn)，尤其是奇節(jié)點(diǎn)。一個(gè)平面，平面動(dòng)線中的奇節(jié)點(diǎn)不要超過3個(gè)。根據(jù)運(yùn)籌學(xué)理論，奇節(jié)點(diǎn)之間只能重復(fù)行走。

3.動(dòng)線要實(shí)現(xiàn)閉環(huán)，不可出現(xiàn)斷頭。

4.平面動(dòng)線應(yīng)實(shí)現(xiàn)單動(dòng)線，不可出現(xiàn)多動(dòng)線。

5.豎向動(dòng)線盡量實(shí)現(xiàn)花灑式。上行堅(jiān)決而且快速，例如使用天梯或垂直電梯；下行放射而且緩慢，例如使用短距離自動(dòng)扶梯。香港BOX購物中心里，垂直電梯是關(guān)閉下行方向的。

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本文轉(zhuǎn)載自：餐謀長(zhǎng)聊餐飲

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