開店選址技巧全攻略

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  都說(shuō)聞香識(shí)女人，好的商鋪卻不一定要通過(guò)租金的貴賤來(lái)衡量。那么，什么樣的商鋪才稱得上極品店鋪呢?這雖然是相對(duì)的，但也可以絕對(duì)地講：能讓老板賺錢的商鋪就是好商鋪。好商鋪往往躲在租金后面，商鋪好與不好不只是由租金說(shuō)了算。

  一般來(lái)講，租金越高就代表該商鋪的經(jīng)營(yíng)價(jià)值越高，如果創(chuàng)業(yè)者實(shí)力非凡，自然應(yīng)該以高標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求自己。那些能喊得起價(jià)的商鋪當(dāng)然不是等閑之輩，要么坐擁繁華鬧市口，要么周邊有著川流不息的消費(fèi)群。北京服飾市場(chǎng)的一個(gè)小攤位可以幾易其手租金卻不斷上升，有人甚至愿意每月出幾萬(wàn)元來(lái)爭(zhēng)取一個(gè)幾平方米的小攤。這樣的高價(jià)并非事出無(wú)因：淮海路給了它氛圍，華亭服飾市場(chǎng)給了它口碑，即使是再小的一個(gè)攤位，它也沒(méi)有不貴的道理。

  但也不是說(shuō)鋪面租金越高就越值得租用，租金上也可能被人做足了文章，到底這家鋪面值不值得投資，創(chuàng)業(yè)者必須睜大眼睛看清才行。有些商鋪已經(jīng)被投資者們爆炒了一遍，一些鋪面的租金價(jià)格已經(jīng)相當(dāng)離譜，就像股價(jià)浮在天上的股票，誰(shuí)碰都等于抱個(gè)炸彈在懷里。

  其實(shí)，衡量一家鋪面值不值主要看其性能價(jià)值比，除此之外就需要看經(jīng)營(yíng)者自身是否夠聰明了。有一位老板將品牌內(nèi)衣店開在五角場(chǎng)，每月1．35萬(wàn)元的鋪面租金絕非當(dāng)?shù)仄渌�鋪面可以望其�?xiàng)背，但周老板卻仍能從中狠狠賺了一把。

  ★避免租賃合同陷阱

  在承租鋪面時(shí)可能面臨許多不可預(yù)測(cè)的因素，假如出現(xiàn)這些因素而導(dǎo)致鋪面無(wú)法經(jīng)營(yíng)下去時(shí)，如果租戶未在合同中約定此時(shí)的合同解除權(quán)，就得繼續(xù)支付租金，承受損失。為避免這類陷阱，鋪面租戶應(yīng)爭(zhēng)取在鋪面租賃合同中載人下列條款：承租方在出現(xiàn)下列情形之一，無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)時(shí)，有權(quán)通知出租方終止鋪面租賃合同，并不賠償出租方的損失：出現(xiàn)戰(zhàn)爭(zhēng)、地震、臺(tái)風(fēng)、雷暴、城市暴動(dòng)等情形；政府決定拆遷鋪面；政府在鋪面前50米內(nèi)、左右兩邊各200米內(nèi)修路、改路、擴(kuò)路、建橋、整治市容或其他政府行為；承租方因經(jīng)營(yíng)不善嚴(yán)重虧損達(dá)三個(gè)月以上。當(dāng)然，要進(jìn)一步避免因上述情形造成的鋪面裝修費(fèi)用的損失，還必須預(yù)先調(diào)查清楚。

  訂立商鋪?zhàn)赓U合同還須特別注意以下幾點(diǎn)法律問(wèn)題：

  (1)承租人的主體資格。商鋪?zhàn)鳛椴粍?dòng)產(chǎn)，其出租人必須是商鋪的所有權(quán)或者使用權(quán)人，若是所有權(quán)人，應(yīng)依法取得房地產(chǎn)權(quán)證；若是使用權(quán)人，應(yīng)有合法租賃憑證及允許轉(zhuǎn)租的書面證明。另外，房屋有共有人的，還須經(jīng)過(guò)共有人書面同意。

  (2)租賃物的用途。租賃商鋪必須確認(rèn)房)租賃物的用途。租賃商屋用途為商業(yè)用房。否則，無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

  (3)租賃期限。根據(jù)《合同法》214條的規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。

  (4)轉(zhuǎn)租。因商鋪經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大，故在經(jīng)營(yíng)狀況不佳時(shí)，可能會(huì)涉及將商鋪轉(zhuǎn)租的問(wèn)題。出租人是否允許承租人轉(zhuǎn)租，應(yīng)在租賃合同中予以明確。若承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

  (5)裝修補(bǔ)償。首先，出租人與承租人應(yīng)在租賃合同中明確出租房屋能否裝修；其次，雙方應(yīng)約定，在租賃期結(jié)束或因其他原因解除租賃合同后，對(duì)裝修如何進(jìn)行處理。在對(duì)裝修處理方式未作約定的情況下，若出租方違約，致使租賃合同解除，出租方應(yīng)賠償承租方裝修損失；若承租方違約，但裝修對(duì)承租方確有用處的，出租方亦應(yīng)對(duì)承租方適當(dāng)補(bǔ)償。

  (6)租賃合同登記。在租賃合同成立后，合同當(dāng)事人應(yīng)將租賃合同送至房管部門登記備案。未經(jīng)登記備案的租賃合同亦是有效合同，但不具有對(duì)抗第三人的法律效力。

  第四節(jié) 友情指點(diǎn)

  ★這些地方慎開店

  開店選址，應(yīng)對(duì)不宜開店的區(qū)域心中有數(shù)。最常見的有下面幾種：

  1、在坡路上

  在正常情況下，商店場(chǎng)所地面應(yīng)與道路路面基本處在一個(gè)水平面上，這樣比較有利于顧客人店，被認(rèn)為是理想的地理位置。商店設(shè)在坡路上，一般認(rèn)為是不可取的。然而，有一些商店會(huì)遇到此種情況，如位于山城的商店。因此，如果商店不得不設(shè)在坡路上的話，就必須考慮在商店與路面間的適當(dāng)位置設(shè)置入口，以方便顧客進(jìn)出。另外，在櫥窗的位置、通道的安排、商品的陳列等方面，都應(yīng)當(dāng)有適當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)。

  2、路面與商店地面高低懸殊

  這種地方不宜開設(shè)商店。但是，在寸土寸金的都市中，在地下、樓上的樓層或在有幾級(jí)臺(tái)階的房屋開設(shè)商店，卻是常有的事情。遇到這種情形時(shí)，對(duì)于商店的門面、人口、天花板和招牌等設(shè)計(jì)安排便應(yīng)特別注意，既要有利于吸引顧客進(jìn)入店內(nèi)，又要方便出入，樓梯、階梯門的寬度尤應(yīng)仔細(xì)推敲一番。

  3、快速車道邊

  隨著城市建設(shè)的發(fā)展，高速公路越來(lái)越多。由于快速通車的要求，高速公路一般有隔離設(shè)施，兩邊無(wú)法穿越。公路旁也較少有停車設(shè)施。因此盡管公路邊有單邊的固定與流動(dòng)顧客群，也不宜作為開店選址的區(qū)域。人們往往不會(huì)為一項(xiàng)消費(fèi)而在高速公路旁違章停車。

  4、居民少或人口增長(zhǎng)慢的地方

  這種地區(qū)不宜作為商店的新店址，這是因?yàn)樵谌狈α鲃?dòng)人口的情況下，有限的固定消費(fèi)總量不會(huì)因新開商店而增加。

  ★選址經(jīng)驗(yàn)談

  下面幾個(gè)地方是我們開店所積累起來(lái)的經(jīng)驗(yàn)，作為一個(gè)剛剛踏人這個(gè)行業(yè)的創(chuàng)業(yè)者來(lái)說(shuō)，如果沒(méi)有什么特別的絕招，選址最好選在下面這些地方，然后再做一個(gè)調(diào)查。

  (1)交通便利的地區(qū)，或者在幾個(gè)主要車站的附近�？梢栽诓叫胁怀�過(guò)20分鐘的路程內(nèi)的街道設(shè)店。街道兩側(cè)，以行人多的一邊開店為好。

  (2)接近人們聚集的場(chǎng)所。如劇院、電影院、公園等娛樂(lè)場(chǎng)所附近，或者大工廠、機(jī)關(guān)附近，一方面可吸引出入行人經(jīng)過(guò)，另一方面易于顧客記住商店的地點(diǎn)，來(lái)過(guò)的客人向別人宣傳介紹，會(huì)比較容易指引人光顧。

  (3)選擇人口有增加趨勢(shì)的地方。企業(yè)、居民區(qū)和市政的發(fā)展，會(huì)給商店增添更多的顧客而使其經(jīng)營(yíng)上更具發(fā)展?jié)摿Α?

  (4)同類商店聚集的地方。大量事實(shí)證明，對(duì)那些經(jīng)營(yíng)選購(gòu)耐用品的商店來(lái)說(shuō)，若能集中在某一個(gè)地段或街區(qū)，則更能招攬顧客。

  (5)要選擇較少橫街或有障礙物的地方。許多時(shí)候行人過(guò)馬路因躲避車輛或其他行人，容易忽略一邊的商店。

  (6)與其選擇現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)困難的商店位置，不如選擇不遠(yuǎn)的將來(lái)會(huì)由冷變熱的未被人看好的街道。

  (7)有時(shí)與其定好商店經(jīng)營(yíng)方向再去尋找經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，不如先找一個(gè)地點(diǎn)適中、價(jià)格低廉的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，再根據(jù)周邊環(huán)境情況確定經(jīng)營(yíng)方向。

  另外，開店選址要以下面這些內(nèi)容為調(diào)查重點(diǎn)，然后根據(jù)這些調(diào)查結(jié)果，結(jié)合具體情況進(jìn)行選址才可萬(wàn)無(wú)一失。

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本文轉(zhuǎn)載自互聯(lián)網(wǎng)

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