黃金土豆餅商用技術(shù)視頻教程
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第三節(jié) 租鋪要謹(jǐn)慎
★接手轉(zhuǎn)租店要謹(jǐn)慎
我們經(jīng)常在一些小報(bào)中,或者商店外面,見到各類商店轉(zhuǎn)租的信息。他們大都打著旺鋪轉(zhuǎn)租的旗號(hào)。在選擇轉(zhuǎn)租店時(shí),一定不要被這些吸引人的文字迷惑,仔細(xì)想想,就不難發(fā)現(xiàn):這家商店的生意不好做,經(jīng)營(yíng)者急于脫手。
小故事:有一位想開店的年輕人,經(jīng)不住廣告的誘惑,受讓了一家書店。事先幾位朋友都勸他要慎重,他卻孤注一擲。結(jié)果一敗涂地,后來(lái)才猛然醒悟,悔不該當(dāng)初。
有的商店轉(zhuǎn)讓時(shí)看上去生意紅火,其實(shí)是虛火。有一老板在某小區(qū)門口開辦了一家建材店,他預(yù)測(cè)該小區(qū)居民裝修已接近尾聲時(shí),就打出了低價(jià)轉(zhuǎn)讓的招牌?吹剿饽敲醇t火,一時(shí)間許多人紛紛求讓。幾位老板甚至為這個(gè)店面爭(zhēng)得不可開交。經(jīng)過(guò)激烈角逐,最終名花有主,低價(jià)轉(zhuǎn)讓實(shí)際上成了高價(jià)賣出,僅轉(zhuǎn)讓費(fèi)的利益,就相當(dāng)于平時(shí)開店好幾個(gè)月的利潤(rùn)。毋庸置疑,吃大虧的當(dāng)然是那些受讓者。
當(dāng)然,也有一部分店面,確實(shí)是店主迫于客觀原因才轉(zhuǎn)讓的。但到底是虛火還是紅火,就需要用你的火眼金睛去洞察了。如果你深諳這一行,有自己獨(dú)到的經(jīng)營(yíng)思路,并有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力為后盾,那么不妨受讓商店,使瀕臨倒閉的商店起死回生,說(shuō)不定還真能抱個(gè)金娃娃呢。
接手轉(zhuǎn)租店的注意事項(xiàng):
(1)在和轉(zhuǎn)租人談判時(shí),不要輕易相信轉(zhuǎn)租人生意之外的理由,貿(mào)然接手轉(zhuǎn)租店是極危險(xiǎn)的。不管轉(zhuǎn)租人所說(shuō)的轉(zhuǎn)租理由是什么,你都應(yīng)設(shè)想他們是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)失敗而轉(zhuǎn)讓的。
(2)找出導(dǎo)致他們經(jīng)營(yíng)失敗的原因,是行業(yè)原因,還是經(jīng)營(yíng)失策等等。
如果你對(duì)接手這家商店有興趣,就要通過(guò)實(shí)際調(diào)查分析,從中找出到底是什么因素對(duì)經(jīng)營(yíng)起了抑制作用。原因肯定是存在的,通過(guò)自己的觀察,走訪他原來(lái)的員工、附近居民及同行,不難得到實(shí)質(zhì)性的答案。不查明真正導(dǎo)致轉(zhuǎn)租的因素,不加以任何改進(jìn),以為接手就可經(jīng)營(yíng),就指望商店帶來(lái)利潤(rùn),多半會(huì)重蹈別人的覆轍。如果真的找不到什么原因,不如放棄。
(3)如果你要整體接手積壓貨物較多的店,最好核實(shí)一下存貨的具體價(jià)值。這些存貨肯定已不具有原來(lái)的價(jià)值,甚至可能是一文不值的死貨,不要以為轉(zhuǎn)租方大降價(jià)你就占了便宜。存貨太多,既使流動(dòng)資金減少,還有可能全部砸在你的手里。到時(shí)候極有可能因貪圖小便宜而吃大虧。
(4)如果你確定已經(jīng)找到原因,不管你改不改變?cè)械慕?jīng)營(yíng)行業(yè),你都必須在經(jīng)營(yíng)上重新定位。
當(dāng)然,我們不能說(shuō)某一行業(yè)是虧損行業(yè),某一行業(yè)是賺錢行業(yè)。接手轉(zhuǎn)租店也不是一定會(huì)虧,只要你善于經(jīng)營(yíng),在某種程度上,還是能夠成功的。
★租鋪談判的注意事項(xiàng)
在初步選定開店的地點(diǎn)后,還應(yīng)作進(jìn)一步的全面考察,對(duì)相關(guān)的情況做一定的調(diào)查分析后,方能決定是否最后定點(diǎn)在這里。這時(shí),你可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考察:
1、店面情況調(diào)查
小故事:小李子想開一家書店,從別人手里買下了一個(gè)店面。這個(gè)面積達(dá)30平方米的店面在一所高校附近,每天的客流量相當(dāng)可觀,價(jià)錢相對(duì)來(lái)說(shuō)還比較便宜,一共3萬(wàn)元。小李子以為撿到了便宜,有點(diǎn)得意忘形。他又花了二萬(wàn)多元裝修,不久就隆重開張了。一個(gè)月后,政府一紙《拆違通知書》讓他半天沒(méi)有回過(guò)神來(lái)。原來(lái),上家通過(guò)內(nèi)部關(guān)系得知店面遲早要拆,便來(lái)了個(gè)金蟬脫殼。
所以,在租買店面之前,一定要對(duì)店面的大背景情況作一番仔細(xì)的調(diào)查了解,以免上當(dāng)受騙。
2、房東背景調(diào)查
劉仲文在廣州打了五年工,有了一點(diǎn)積蓄,很想開家店為自己打工。他叫上幾個(gè)朋友,滿大街尋找店面,后來(lái)還真的讓他們找到幾家掛著轉(zhuǎn)讓字樣的店面,便迫不及待地與之談判、交付定金甚至租金。其實(shí)他的這種做法是極其草率的,很容易帶來(lái)一系列的后遺癥。為了開店成功,他們最好先從側(cè)面打聽到真正的房東(即產(chǎn)權(quán)所有者),對(duì)其背景情況基本了解,覺(jué)得可靠后再和他談判。一般最好直接與真正的房東談,如果房東表示已將承包權(quán)出租,不愿再插手時(shí),那你再和現(xiàn)在的店主談判也不遲。還有一點(diǎn)很重要,你一旦談判成功,要注意讓房東把以前的租賃人姓名改成你的姓名。
3、房租價(jià)位談判
房租對(duì)每一個(gè)開店的人來(lái)說(shuō),是最敏感而又最現(xiàn)實(shí)的內(nèi)容。說(shuō)它敏感,是因?yàn)樗湾X掛鉤,租金太高會(huì)讓你負(fù)擔(dān)不起,一分錢一分貨,太低又找不到好店面。說(shuō)它現(xiàn)實(shí),是因?yàn)檫@是我們不得不面對(duì)的問(wèn)題,除非你不開店,或者自己有店面。而大多數(shù)情況下,我們都得租用店面,那么和房東討價(jià)還價(jià)就不得不擺上開店的議事日程。在與房東侃價(jià)前,你自己心里首先要有一個(gè)譜,也就是先自定一個(gè)能夠接受的最高價(jià),這個(gè)價(jià)位必須是:你覺(jué)得自己有實(shí)力負(fù)擔(dān)得起;在這個(gè)價(jià)位下,估計(jì)有錢可賺;向附近類似的門面打探一下,價(jià)位是否基本一致。在和房東談判時(shí),根據(jù)你設(shè)定的最高房租,比較房東紿出的房租,權(quán)衡后進(jìn)行討價(jià)還價(jià),這樣才可以得到合理的價(jià)位。
4、在談判中,繳付房租的方式也是一個(gè)很重要的方面。
通常情況下,繳付房租有按月結(jié)算、定期繳付和一次性付清三種方式。也有一些房東除了要支付固定的月租金外,還要根據(jù)你的經(jīng)營(yíng)狀況分享一定的利潤(rùn)。如果房東提到這一點(diǎn),而你也愿意,雙方要把它作為重點(diǎn)來(lái)談判。因?yàn)檫@其中有許多不確定的因素,處理不當(dāng),會(huì)引起爭(zhēng)議。付款的方式可以按月結(jié)算,這樣能及時(shí)結(jié)算,以免拖久了增加計(jì)算難度,而且雙方都會(huì)滿意。有的店面定下的是一年或兩年的租金,如果你要續(xù)租,往往要按一定的比率逐年遞增。這種情況下最理想的付款方式是每半年或一年付款一次。如果你有了新的店面或想停租時(shí),就不會(huì)損失保證金。還有的店面是長(zhǎng)期租的,一租就是十年二十年。對(duì)于這種店面,你要看清楚了,不僅要調(diào)查好政府規(guī)劃與政策,還要預(yù)計(jì)這個(gè)店面以后的發(fā)展?jié)摿。因(yàn)閺拈L(zhǎng)遠(yuǎn)看,門面的房租總體是呈上升趨勢(shì)的。如果你有足夠的資金,同時(shí)也看好這個(gè)店面,你可以一次性將房租付清。
5、其他條件
與房東談判,除了談租金外,還要注意附加條件,這可以使你節(jié)省不少開支。有很多店面出租,都要求支付押金,你在談判時(shí)應(yīng)盡量說(shuō)服房東免付押金。一些黃金地段的店面押金通常很高,雖然這錢最終還是你的,但如果你一直經(jīng)營(yíng)下去,這筆錢也就等于擱死在那兒,對(duì)于一個(gè)資金緊張的創(chuàng)業(yè)者來(lái)說(shuō),這也是一個(gè)不小的包袱,如果談得好,完全是有可能卸掉的。
另外,你在租房前對(duì)店面現(xiàn)有情況應(yīng)該了解清楚,如裝修狀況、設(shè)備狀況等,然后通過(guò)談判,最好要求房東在出租前對(duì)門面進(jìn)行基本的整修,拆除原有已經(jīng)報(bào)廢無(wú)法使用的設(shè)備,對(duì)店面的房頂、地板、墻壁盡量作一些維修,添置水電設(shè)施等。
★別讓租金成心病
員工開銷、水電費(fèi)、電話費(fèi)、稅收都是小開銷,惟獨(dú)房租占了大頭,讓開店創(chuàng)業(yè)者頭痛。租金往往會(huì)占去月開銷一半,所以,租金貴賤直接導(dǎo)致生意成敗。
商鋪?zhàn)饨鹪谝粋(gè)老板心中地位特殊,幾乎已成為創(chuàng)業(yè)者考慮的最重要的因素,但也絕非是租金貴,生意就一定會(huì)做砸。也就是說(shuō),只要租金方面的開銷不等同于整個(gè)生意的全部支出,那么,這生意還未蓋棺定論,仍舊存在咸魚翻身的可能。
市場(chǎng)永遠(yuǎn)在變化,中國(guó)人盡皆知這句話,足球是圓的,所以,租金的多少也只是一個(gè)相對(duì)的概念。有人每月開銷幾萬(wàn)元,但卻大把大把地賺錢;有人每月只需開銷2000元的鋪面租金,卻步履維艱。生意的成敗絕非租金多少說(shuō)了算,創(chuàng)業(yè)者要看的是性能價(jià)值比。同樣面積的鋪面,淮海路上2萬(wàn)元是不是要比上海某個(gè)不起眼的地方的2000元合算?
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