餐飲創(chuàng)業(yè)者要如何操作才會(huì)避免被坑

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餐飲經(jīng)營(yíng)首要一件事就是要找好店鋪，而選址之后決定命運(yùn)則在于店鋪?zhàn)赓U這部分，也就是你是否遇到一個(gè)靠譜的房東。

遇到不靠譜的房東，漲租那是小事，停水停電或者剛開(kāi)始經(jīng)營(yíng)突然被封了店鋪也是常有的事情。

商場(chǎng)承諾入住率不到80%免租，  

誰(shuí)知十幾戶餐飲商家遭斷水?dāng)嚯? 

杭州的沈女士、李女士借了二十多萬(wàn)在某商場(chǎng)開(kāi)了餐飲店。當(dāng)時(shí)租店的時(shí)候找到美食廣場(chǎng)的管理公司了解情況，了解情況的時(shí)候問(wèn)了租金怎么算，招租方回答是入住率沒(méi)有達(dá)到80%是不會(huì)算房租的。

沈女士覺(jué)得，既然法人代表給出了這樣的口頭承諾，他們?cè)敢庀嘈�、接受。于是，�?dāng)時(shí)十幾位有意向做餐飲的店主和商場(chǎng)簽訂了租賃協(xié)議，租期從2016年12月23號(hào)起到2019年12月22號(hào)。租金押三付六。

但是幾個(gè)月后，商場(chǎng)出現(xiàn)的一份清退通知書公函讓大伙兒有點(diǎn)摸不著頭腦。

公告說(shuō)他們欠了房租，逾期不繳因此依然維權(quán)，停水停電。因此，很多餐飲老板準(zhǔn)備開(kāi)始營(yíng)業(yè)的時(shí)候發(fā)現(xiàn)店被封掉了。

最后，沈女士和李女士等去和商場(chǎng)的法人代表理論，對(duì)方說(shuō)從來(lái)沒(méi)有承諾過(guò)入住率不達(dá)80%免租的承諾，這個(gè)不記租的承諾只是口頭承諾并沒(méi)有寫在合同上，所以并沒(méi)有真正給出過(guò)，讓他們可以通過(guò)法律途徑解決問(wèn)題。

沈女士說(shuō)為了在這個(gè)商場(chǎng)開(kāi)店她都和老公離婚了，投了二十多萬(wàn)進(jìn)去，結(jié)果卻是這樣，她實(shí)在無(wú)法接受。

以上的案例是很多餐飲創(chuàng)業(yè)者在租賃商鋪實(shí)際操作中都會(huì)犯的不嚴(yán)謹(jǐn)錯(cuò)誤。那么，在實(shí)際租賃中，餐飲創(chuàng)業(yè)者要如何操作才會(huì)避免陷入沈女士李女士這樣的租賃坑呢？下面這些要點(diǎn)一定要記牢：  

1、租用商鋪的付款方式。

常用的付款方式有押三付三、押一付三，押三付一、押一付一等。作為一個(gè)100平左右的餐飲商鋪，實(shí)際使用情況押三付三比較多，如果你品牌好，或者業(yè)主方（指房東）很想要你進(jìn)，條件可以往下談，可以談成押一付三或者押一付一。     

押金押的方式。一般是在簽訂租賃合同的時(shí)候就把押金支付到位，押一、押二、押三甚至更多的都有，從你自身的現(xiàn)金流考慮，押金當(dāng)然是交的越少越好。最終能談到多少就看你的品牌，以及你與業(yè)主的談判能力了。

2、租金的遞增問(wèn)題。

一般租金都存在遞增，100平左右店通常在4%-8%的遞增。如果考慮你自身市場(chǎng)及品牌培育期長(zhǎng)一些，可以和業(yè)主談起始租金低，遞增高一些，如果本身品牌有一定知名度，培育期較短，可以接受起始租金高一些，遞增低一點(diǎn)。

同時(shí)你要考慮到租賃年限的問(wèn)題，應(yīng)該把每年遞增后的租金進(jìn)行核算，然后與自己預(yù)估營(yíng)業(yè)額，該區(qū)域平均租金水平做比較，是否在接受范圍，最終與業(yè)主談定遞增率。

如果租期較長(zhǎng)，擔(dān)心以后租金高于市場(chǎng)水平，可在合同中約定，如果租金水平與市場(chǎng)平均租金水平差異較大，雙方友好協(xié)商后可調(diào)整租金及遞增。

3、免租期。

免租期有些定義里包含裝修期，有的不包含裝修期，具體可在合同術(shù)語(yǔ)里進(jìn)行明確。為了便于理解我把免租期和裝修期分開(kāi)說(shuō)。正常情況下，不管店鋪大小都會(huì)有裝修期，100平的餐飲裝修期為45-60天。裝修期不收租金，但是要交納物業(yè)費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、水電費(fèi)，有的還要收裝修服務(wù)費(fèi)。當(dāng)然特別好的物業(yè)，從裝修期開(kāi)始就收租金的也有。

除開(kāi)裝修期外，一般只有新場(chǎng)會(huì)另外給到1-3個(gè)月免租期作為市場(chǎng)培育期，如果是成熟場(chǎng)子，你品牌很強(qiáng)勢(shì)，你也可以要求業(yè)主提供你1-3個(gè)月免租期。免租期一般也是不收租金，但是要交納物業(yè)費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、水電費(fèi)等。

4、租賃商鋪的稅費(fèi)一般由業(yè)主方承擔(dān)

為了防止日后有爭(zhēng)執(zhí)，你可以在合同里明確這一點(diǎn)。

5、房屋租賃登記由業(yè)主負(fù)責(zé)，費(fèi)用也由業(yè)主負(fù)責(zé)。

至于是否影響辦證也是分區(qū)域不同。一般情況，沒(méi)有辦理租賃登記，是不影響辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的。    

可以在合同約定，業(yè)主方必須保證擁有完全的資格和權(quán)利將租賃場(chǎng)地按合同約定出租給乙方。同時(shí)業(yè)主方為乙方辦理相關(guān)的工商登記提供所需的證明文件。否則業(yè)主方構(gòu)成違約。

6、房屋是否滿足餐飲條件。

第一是政府相關(guān)部門允許做餐飲，多數(shù)城市住宅禁止做餐椅，如果房子主體用途是住宅，就無(wú)法辦餐飲執(zhí)照。另外一個(gè)重要環(huán)節(jié)是消防、環(huán)保，若房屋主體存在消防問(wèn)題，是過(guò)不了審批關(guān)的。這是業(yè)主的問(wèn)題，業(yè)主必須保證房屋合乎要求。如果店鋪內(nèi)部裝修時(shí)出現(xiàn)消防或環(huán)保方面問(wèn)題，那就是租戶自己的事情了。

第二就是店鋪是否符合租戶自己的要求，如是否有燃?xì)�、允許使用明火、排煙能不能做，電量能不能夠用，上下睡到是否能達(dá)到要求，樓層高度以及店鋪格局等。

如果要展開(kāi)來(lái)說(shuō)，工程界面上的要求都要有具體的參考標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)你餐飲的類型而不同，重點(diǎn)關(guān)注燃?xì)饬�，用電量，排油煙，給排水，隔油池等，最好是找有經(jīng)驗(yàn)的人咨詢或者自己總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)。如果不是購(gòu)物中心，消防問(wèn)題是要特別關(guān)注處理的。至于租賃的測(cè)量一般是自行圖紙測(cè)量、現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，你也可以花錢請(qǐng)房產(chǎn)局的人來(lái)測(cè)量。

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本文轉(zhuǎn)載自：紅餐網(wǎng)

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