公司樓下竟然沒(méi)有星巴克 你想過(guò)這是為什么嗎？

除了緊靠交通樞紐，還能如何俘獲星巴克的偏愛(ài)

初步梳理數(shù)據(jù)，任一城市區(qū)域的綜合實(shí)力與具體功能特征是最關(guān)鍵的兩點(diǎn)。

2002年10月，華南區(qū)第一家星巴克在深圳市福田區(qū)中信廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，距離這家星巴克直線距離250米的地方，在2004年底開(kāi)通了1號(hào)線科學(xué)館站，這個(gè)站點(diǎn)輻射圈2017年的綜合實(shí)力排在全市第7位。次年開(kāi)業(yè)的第二家星巴克周邊的國(guó)貿(mào)站，綜合實(shí)力更是排到第3位。

綜合實(shí)力排名是DT君嚴(yán)格按照它們的數(shù)據(jù)表現(xiàn)排出來(lái)的。通過(guò)美團(tuán)點(diǎn)評(píng)、中原地產(chǎn)、e成科技、高德地圖等機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，我們對(duì)作為城市節(jié)點(diǎn)的地鐵站輻射圈進(jìn)行數(shù)據(jù)描像，形成包含商務(wù)、居住、商業(yè)、休閑娛樂(lè)的14個(gè)功能指標(biāo)，每個(gè)地鐵站功能輻射區(qū)都獲得一個(gè)綜合功能分。

總的來(lái)看，綜合實(shí)力越強(qiáng)勢(shì)，就越能獲得星巴克的偏愛(ài)。代表兩者關(guān)系的虛線走向可以說(shuō)是很明顯了，綜合實(shí)力越弱確實(shí)越容易不受待見(jiàn)，站點(diǎn)綜合實(shí)力排名前60位的站點(diǎn)聚攏了最多的星巴克店鋪，最強(qiáng)的幾個(gè)站點(diǎn)在星巴克這里幾乎就是滿分。

綜合實(shí)力排名第一的是位于福田區(qū)的購(gòu)物公園站，它與附近的會(huì)展中心站、福田站、市民中心站共同圈出了深圳的CBD。在購(gòu)物公園站周邊不到1平方公里的區(qū)域內(nèi)就有5家星巴克店，意味著每走10分鐘就能遇到2家。排名前幾位的大劇院站、會(huì)展中心站、車公廟站景象相同。

當(dāng)然，對(duì)于這些優(yōu)等生，星巴克的打分也有明顯懸殊。對(duì)比DT君的地鐵站輻射圈評(píng)分來(lái)看，其實(shí)就是總分差不多，但不同功能科目的得分上有高有低。那么問(wèn)題來(lái)了，究竟偏向哪一科，更能吸引星巴克這樣的商業(yè)力量？

根據(jù)14項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)對(duì)地鐵站點(diǎn)進(jìn)行分層聚類，為它們貼上功能偏科的特征標(biāo)簽。然后進(jìn)一步計(jì)算城市中不同功能分區(qū)站點(diǎn)被星巴克選中的比例，以及對(duì)應(yīng)“星巴克偏好”指標(biāo)的平均值，被貼上“宇宙中心的候選人”與“公司達(dá)人的聚集地”這兩類標(biāo)簽的站點(diǎn)，毫無(wú)疑問(wèn)都會(huì)被星巴克選中。

“宇宙中心的候選人”站在大多數(shù)指標(biāo)上表現(xiàn)優(yōu)異，是大家傳統(tǒng)認(rèn)知中的城市中心與副中心，前面提到的購(gòu)物公園、大劇院、車公廟均在此列。從星巴克偏好值來(lái)看，這類站點(diǎn)最受重視，星巴克布點(diǎn)密度相當(dāng)高。傳統(tǒng)認(rèn)知的市中心等于黃金地段當(dāng)然是有道理的，無(wú)需多言。

“公司達(dá)人的聚集地”，顧名思義商務(wù)功能特別突出，聚集了大量公司人。粗看上圖中的星巴克偏好度，似乎對(duì)公司人的興趣沒(méi)有想象中那么高，但細(xì)看背后的數(shù)據(jù)表，其實(shí)是有些公司人類型拖了后腿。

福田、市民中心與少年宮被星巴克寵愛(ài)的程度直逼市中心，它們都是深圳中央商務(wù)區(qū)（CBD）的一部分，鋼鐵森林里囤積了大量金融從業(yè)者；而科苑、高新園等站點(diǎn)相比就不那么被重視，它們鎮(zhèn)守科技園，周邊公司人多擅長(zhǎng)科學(xué)技術(shù)。兩類站點(diǎn)被區(qū)別對(duì)待，只能讓DT君大膽猜測(cè)，大概是商業(yè)力量認(rèn)為這兩類公司人在消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)能力方面有很大差異吧。

“享受人生的躺玩區(qū)”最明顯的特征是消費(fèi)溢價(jià)高，主要包含兩個(gè)類型的區(qū)域，“躺”指代豪宅類居住區(qū)，“玩”指代旅游景點(diǎn)，前者附近由于地廣人不多，雖然消費(fèi)群體層次高，但也并不太受星巴克喜愛(ài)。“玩”的旅游景點(diǎn)在星巴克的選址邏輯中，優(yōu)先級(jí)跟市中心差不多，前文中提到，那些不靠近地鐵站仍獲得較高星巴克偏好得分的，基本都是景區(qū)。DT君大概理解了一下邏輯，景點(diǎn)有兩個(gè)主要特征，一是人流巨大，二是旅游這種消費(fèi)行為本身就挺升級(jí)的，很對(duì)星巴克胃口。

“衣食住行的大本營(yíng)”類站點(diǎn)周邊是商業(yè)居住混合區(qū)，人口密度還可以，但在星巴克眼中只能算是一般選手。想想這種情景也很正常，不管是祥和靜謐、內(nèi)有老人路邊搖扇的，還是擁擠熱鬧、晚上大排檔熙熙攘攘的，這種居住小區(qū)跟有一定溢價(jià)的消費(fèi)都不太搭。

其余站點(diǎn)類型中，大型對(duì)外交通樞紐如機(jī)場(chǎng)站、深圳北站等由于絕對(duì)人流優(yōu)勢(shì)，是星巴克的重點(diǎn)關(guān)照對(duì)象。相比之下，那些還沒(méi)開(kāi)發(fā)完全的站點(diǎn)與園區(qū)型站點(diǎn)，則不太被星巴克看好。

尋找下一個(gè)“星巴克站點(diǎn)”

經(jīng)過(guò)層層遞進(jìn)的辛苦分析，小編自信滿滿地表示已掌握星巴克套路：

　　+ 在選城市時(shí)，優(yōu)先考慮幾大三角發(fā)展區(qū)，剩余城市中，大部分東部城市與核心西部城市更加受寵；

　　+ 進(jìn)入城市內(nèi)部再行選址，市中心、旅游景點(diǎn)、金領(lǐng)白領(lǐng)商務(wù)區(qū)、大型交通樞紐都是最優(yōu)選擇，居住區(qū)與其他商務(wù)區(qū)是次選；

　　+ 還要拓寬？那就是通過(guò)城市相關(guān)的各種數(shù)據(jù)和政策，進(jìn)一步看商業(yè)潛力了。

在分析了星巴克青睞區(qū)域的數(shù)據(jù)特征后，DT君試圖領(lǐng)先星巴克一步，找到下一個(gè)可能會(huì)被選中的站點(diǎn)，這里也許就是下一個(gè)發(fā)展?jié)摿Φ�，各種價(jià)格都還沒(méi)漲起來(lái)，對(duì)其他的品牌商或投資者都有意義，當(dāng)然還是以深圳為例。

這里采用的具體的分析方法是，在未被星巴克選中的站點(diǎn)中，挑選出跟已有星巴克站點(diǎn)的功能特征最像的那些。這樣的站點(diǎn)有11個(gè)，這些漏網(wǎng)之魚(yú)主要位于寶安區(qū)，尤其是在寶安靠近南山的區(qū)域，它們居然抱團(tuán)出現(xiàn)了。

按照站點(diǎn)性質(zhì)來(lái)看，其中布吉、翻身與新秀都是“衣食住行的大本營(yíng)”，屬于居住人流大站；香梅北、臨海、寶華、新安是享受人生的躺玩區(qū)，屬于凈值更高的人群聚集地；龍井、碧頭、橋頭都是綜合實(shí)力較弱功能單一的圈地狂，它們周圍都分布了學(xué)區(qū)或工業(yè)、科技園區(qū)。

當(dāng)然，14項(xiàng)功能指標(biāo)都納入體系重在考察站點(diǎn)周邊區(qū)域的各項(xiàng)功能情況，是一個(gè)綜合實(shí)力評(píng)價(jià)體系；星巴克本身的選址邏輯應(yīng)該會(huì)有所側(cè)重，還會(huì)考慮到更多細(xì)節(jié)的現(xiàn)實(shí)情況。

但是有一點(diǎn)毋庸置疑，如果是想吸引跟星巴克同一定位人群的品牌，尋找到下一個(gè)“星巴克站點(diǎn)”，總不會(huì)錯(cuò)。

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本文轉(zhuǎn)載自：DT財(cái)經(jīng) 作者：唐也欽

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