餐飲酒店的選址要點(diǎn) 

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酒店選址就是指酒店?duì)I業(yè)場(chǎng)所的位置選擇。店址選擇不僅關(guān)系到企業(yè)的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)能力大小，對(duì)消費(fèi)者吸引力的大小，更重要的是對(duì)長(zhǎng)期效益的取得具有戰(zhàn)略性的影響。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，酒店地址的好壞對(duì)酒店的成功運(yùn)營(yíng)的直接和間接的影響在眾多相關(guān)因素中占到 60%左右。可以看出酒店地址的選擇是決定酒店成功運(yùn)營(yíng)的一項(xiàng)重要因素。因此酒店的選址是一項(xiàng)重要的工作，必須仔細(xì)考察、認(rèn)真分析、慎重做出結(jié)論，否則會(huì)造成不可彌補(bǔ)的損失。

    一，當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況的調(diào)查和了解

 （1）地理位置與交通狀況。自然地理位置直接影響著酒店位置的選擇，制約著酒店的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。即由于所處地區(qū)位置的差別，造成在付出同等的經(jīng)營(yíng)努力、勞動(dòng)占用和耗費(fèi)的情況下，所取得的經(jīng)濟(jì)收益卻有明顯差別。因此必須重視地利的選擇。店址要根據(jù)地形條件，選擇能見(jiàn)度高的地點(diǎn)設(shè)店，盡量臨街而設(shè)，有可能的話盡量選擇二面或三面臨街的路口，提高能見(jiàn)度。同時(shí)，周邊的交通通信條件的便利程度對(duì)消費(fèi)者來(lái)店就餐的流向、頻率及客流的密度都有重要影響。交通狀況是指車輛的通行狀況和行人的多少，它意味著潛在的顧客源。店址選擇位置時(shí)交通是否便利，道路是否暢通整潔，都直接關(guān)系到消費(fèi)者就餐的流向、頻率及客流的密度都有重要的影響。因?yàn)橥晟频牡缆方煌ㄔO(shè)施不僅能滿足消費(fèi)者就餐便利快捷的心理需要，同時(shí)也給消費(fèi)者一種安全感，路面狀況好，使其就餐前心情格外好。但必須清楚客源絕對(duì)不等同于交通的頻繁的機(jī)會(huì)，如在交通要道，盡管交通極為頻繁，但過(guò)往的消費(fèi)者根本沒(méi)有就餐的機(jī)會(huì)，也產(chǎn)生不了就餐的欲望。

  （2）文化背景：在酒店選址時(shí)不僅要考慮到國(guó)家的國(guó)情和所處地區(qū)的民俗民風(fēng)，還要重視消費(fèi)者的一般消費(fèi)習(xí)慣。也就是要對(duì)當(dāng)?shù)叵�費(fèi)者的飲食習(xí)慣做充分的了解，了解當(dāng)?shù)氐娘嬍沉?xí)俗，避免當(dāng)?shù)氐牧?xí)俗禁忌，要符合當(dāng)?shù)氐牧?xí)俗。即所謂“入鄉(xiāng)隨俗”。

  （3）區(qū)域規(guī)劃：區(qū)域規(guī)劃往往涉及建筑的拆遷和重建及當(dāng)?shù)卣�府各�?xiàng)法令對(duì)建筑物的管理。如果未做調(diào)查和分析，餐廳就盲目上馬，在成本收回之前就要拆遷，無(wú)疑會(huì)使餐廳經(jīng)營(yíng)蒙受損失或者失去原有的地理優(yōu)勢(shì)。所以在確定餐廳位置之前，一定要向有關(guān)部門進(jìn)行咨詢，所選店址是否在政府拆遷范圍內(nèi)。

  （4）競(jìng)爭(zhēng)狀況：主要了解同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，包括對(duì)手的類型、位置、數(shù)量、規(guī)模、營(yíng)業(yè)額、營(yíng)業(yè)方針、酒店特色及服務(wù)對(duì)象的階層等。此外，還應(yīng)調(diào)查周邊有無(wú)其他市場(chǎng)、娛樂(lè)街、是地處中心繁華區(qū)還是居民區(qū)的情況。

  （5）地區(qū)經(jīng)濟(jì)背景：首先是就要先了解當(dāng)?shù)氐娜司�消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力等重要因素。其二，要注意選址區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，特別是商業(yè)發(fā)展速度，這對(duì)餐廳的前景有很大的影響。辦法是選取相同類型的區(qū)域作為參照，詳細(xì)考察它們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，因?yàn)樵诤艽蟪潭壬线@些模式都是相同或相通的。最后是了解當(dāng)?shù)卣�府�?duì)某區(qū)域的政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向。

  （6）地址價(jià)格：和大多數(shù)商品一樣，好的地址比不好的地址需要投入更多的費(fèi)用。如果正在開(kāi)辟一家酒店，可能買不起即價(jià)格高又非常適合開(kāi)設(shè)小肥羊的地段。但是合適的地址對(duì)于酒店的成功運(yùn)營(yíng)是非常重要的，所以我們要認(rèn)真仔細(xì)的觀察尋找價(jià)格合理又適合開(kāi)設(shè)小肥羊的地段。

  （7）市政設(shè)施和服務(wù)：市政設(shè)施包括酒店所必須具備的能源供應(yīng)，如水、電、燃?xì)猓ㄌ烊粴�、煤氣等），下水設(shè)施，周邊道路和建筑的建設(shè)與綠化，垃圾處理設(shè)施，通訊設(shè)施，消防設(shè)施等。市政服務(wù)包括與上述設(shè)施有關(guān)的服務(wù)和環(huán)衛(wèi)、環(huán)保、治安等情況。這些將決定餐廳周圍是否具有良好的就餐環(huán)境。良好的就餐環(huán)境將迎合消費(fèi)者渴望輕松、安逸、舒適的心理要求。

    二，商圈的確定

   商圈是吸引消費(fèi)者消費(fèi)的的地域范圍，即市場(chǎng)的空間領(lǐng)域，也稱“商勢(shì)圈”。通常將商圈視為以店址為中心的同心圓型，可以分為中心范圍，外圍范圍和輻射范圍等三個(gè)層次。對(duì)我們而言。商圈，意指在酒店坐落的地點(diǎn)所能夠交易的范圍、規(guī)模。例如徒步區(qū)可能是方圓1000米，鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)則可能是方圓3000米，視具體情況而定。

   通過(guò)商圈調(diào)查，應(yīng)掌握商圈內(nèi)消費(fèi)者的分布情況，包括數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力及就餐動(dòng)向；酒店設(shè)定地點(diǎn)的客流量、客流狀況、客流方向、客流速度及本店的吸收量。在此基礎(chǔ)上研究消費(fèi)者的一般需求特點(diǎn)和就餐規(guī)律。

   商圈的競(jìng)爭(zhēng)評(píng)估。在做商圈競(jìng)爭(zhēng)評(píng)估時(shí)必須考慮這樣一些因素：現(xiàn)有酒店的數(shù)量、現(xiàn)有酒店的規(guī)模分布、新酒店開(kāi)張率，所有酒店的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，短期和長(zhǎng)期變動(dòng)以及飽和情況等。酒店過(guò)少的商圈，只有很少酒店提供滿足商圈內(nèi)消費(fèi)者需求的服務(wù)；酒店過(guò)多的商圈，又有太多酒店提供服務(wù)，以致每家酒店都得不到相應(yīng)的投資回報(bào)；一個(gè)飽和的商圈才是酒店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)消費(fèi)者對(duì)特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。飽和指數(shù)表明一個(gè)商圈所能支持的酒店不可能超過(guò)一個(gè)固定數(shù)量。

  在計(jì)算飽和指數(shù)時(shí)可以借助于以下公式：

  IRS=C×RE/RF

  IRS—商圈的消費(fèi)飽和指數(shù)

  C —商圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目

  RE —商圈內(nèi)消費(fèi)者人均飲食消費(fèi)支出

  RF —商圈內(nèi)酒店的營(yíng)業(yè)面積

   假設(shè)在一個(gè)商圈內(nèi)有1萬(wàn)個(gè)家庭，每周在飲食方面支出200元，共有10個(gè)店鋪在商圈內(nèi)， 共有10000平方米銷售面積，則該商圈的飽和指數(shù)為：IRS=1000×200/10000=20 。飽和指數(shù)越大，意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；飽和指數(shù)越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。一般說(shuō)來(lái)，酒店要選擇飽和指數(shù)較高，飽和度較低的商圈開(kāi)店。

   商圈的劃分與選擇。

   1．劃分商圈。計(jì)劃進(jìn)入某城市，要先通過(guò)有關(guān)部門或?qū)�業(yè)調(diào)查公司收集這個(gè)地區(qū)的資料。有些資料是收集的，有些資料需要花錢去買。把資料準(zhǔn)備齊全，就開(kāi)始規(guī)劃商圈。根據(jù)收集到的資料按照消費(fèi)者的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力、流量、客流狀況、客流方向、客流速度為依據(jù)，規(guī)劃出適合本酒店的商圈。下面介紹兩種商圈的設(shè)定方法：

  （1）真空法：在地圖上以店面位置為中心，用圓規(guī)劃個(gè)圓圈，然后在圓圈內(nèi)根據(jù)家庭數(shù)目，算出可能的消費(fèi)額。對(duì)于現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)性店面，計(jì)算其大約的營(yíng)業(yè)額，剩下的部分即為本地基本營(yíng)業(yè)額。

 （2）類推法：商圈大部分都因?yàn)榻煌ɑ虻匦蔚挠绊懚�呈現(xiàn)變形蟲(chóng)狀。顧客跨越其他的店面、鬧區(qū)、美食街，而到自己的餐廳中用餐的可能性并不大，所以人口稀少的地方，就是商圈的界線。接著必須就競(jìng)爭(zhēng)店附近、鬧區(qū)及美食街的消費(fèi)者，進(jìn)行當(dāng)面的問(wèn)卷調(diào)查，將顧客的來(lái)回路徑及位置，在地圖上標(biāo)注出來(lái)。接著在地圖上以本店為中心，順序的按比例畫(huà)出半徑如500米、1000米、5000米的圓圈，決定每一圓圈的人口數(shù)并計(jì)算平均每人的消費(fèi)額，將畫(huà)得的地區(qū)，順序分為1、2、3級(jí)商圈，了解顧客主要來(lái)源的位置，作為積極推廣與促銷的重點(diǎn)。

   2．選擇商圈。即確定目前重點(diǎn)在哪個(gè)商圈開(kāi)店，主要目標(biāo)是哪些。在商圈選擇的標(biāo)準(zhǔn)上，一方面要考慮餐廳自身的市場(chǎng)定位，另一方面要考慮商圈的穩(wěn)定度和成熟度。餐廳的市場(chǎng)定位不同，吸引的顧客群不一樣，商圈的選擇也就不同。

   商圈的成熟度和穩(wěn)定度也非常重要。比如規(guī)劃局說(shuō)要開(kāi)辟某條路，在這條路上選擇一個(gè)地方設(shè)立地址，將來(lái)這里有可能成為成熟商圈，但一定要等到商圈成熟穩(wěn)定后才進(jìn)入。例如說(shuō)這家店3年以后效益會(huì)多好，但是對(duì)現(xiàn)今卻沒(méi)有幫助，這3年難道要虧損？我們投入一家店要花費(fèi)好幾百萬(wàn)元，當(dāng)然不冒這種險(xiǎn)，一定要遵循比較穩(wěn)健的原則，保證開(kāi)一家成功一家。

   聚客點(diǎn)的測(cè)算與選擇

   1．要確定這個(gè)商圈內(nèi)最主要的聚客點(diǎn)在哪。例如，上海的淮海路是很成熟的商圈，但不可能淮海路上任何位置都是聚客點(diǎn)，所以我們開(kāi)店的原則是：爭(zhēng)取在最適合我們開(kāi)店的地方和其附近開(kāi)店。

   過(guò)去古語(yǔ)說(shuō)“一步差三市”。開(kāi)店地址差一步就有可能差三成的買賣，這跟人流動(dòng)線（人流活動(dòng)的線路）有關(guān)，可能有人走到這，該拐彎，則這個(gè)地方就是客人到不了的地方，差不了幾步路，但生意差很多，這些在選址時(shí)都要考慮進(jìn)去。人流動(dòng)線是怎么樣的，在這個(gè)區(qū)域里，人從地鐵出來(lái)后是往哪個(gè)方向走等等，這些都派人去掐表，去測(cè)量，有一套完整的數(shù)據(jù)之后才能據(jù)此確定地址。

  2．選址時(shí)一定要考慮人流的主要流動(dòng)線會(huì)不會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手截住。

  例如某個(gè)社區(qū)的馬路邊有一家火鍋店，客流主要自東向西走。如果往西一百米，競(jìng)爭(zhēng)者再開(kāi)一家火鍋店就不妥當(dāng)了，因?yàn)橹饕�客流是從東邊過(guò)來(lái)的，再在西邊開(kāi)，大量客流就被截住，效益就不會(huì)好。

  三、考察選擇開(kāi)設(shè)酒店店址的基本條件

  1 使用面積在1000平方米左右，框架結(jié)構(gòu)。

   2具備上水（有用水指標(biāo)300噸-500噸）、下水（符合當(dāng)?shù)丨h(huán)境保護(hù)部門排放標(biāo)準(zhǔn)或能夠提供市政部門同意的排污管道接口）

  3具備照明電（有用電指標(biāo)200千瓦）、具備動(dòng)力電（有用電指標(biāo)300千瓦）。

  4為避免擾民，樓上不能是居民房屋，但可以是辦公或商業(yè)用房。

  5為避免擾民，周圍離居民樓有一定的距離，有適當(dāng)?shù)呐艧熚恢谩?

  6酒店門前面有一定的場(chǎng)地能夠停車。

  7為規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)、臨建房屋、在拆遷范圍之內(nèi)均不適合。

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