餐飲酒店的選址要點 

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酒店選址就是指酒店營業(yè)場所的位置選擇。店址選擇不僅關系到企業(yè)的市場開發(fā)能力大小，對消費者吸引力的大小，更重要的是對長期效益的取得具有戰(zhàn)略性的影響。據(jù)有關數(shù)據(jù)顯示，酒店地址的好壞對酒店的成功運營的直接和間接的影響在眾多相關因素中占到 60%左右�？梢钥闯鼍频甑刂返倪x擇是決定酒店成功運營的一項重要因素。因此酒店的選址是一項重要的工作，必須仔細考察、認真分析、慎重做出結論，否則會造成不可彌補的損失。

    一，當?shù)氐氖袌銮闆r的調查和了解

 （1）地理位置與交通狀況。自然地理位置直接影響著酒店位置的選擇，制約著酒店的經營活動。即由于所處地區(qū)位置的差別，造成在付出同等的經營努力、勞動占用和耗費的情況下，所取得的經濟收益卻有明顯差別。因此必須重視地利的選擇。店址要根據(jù)地形條件，選擇能見度高的地點設店，盡量臨街而設，有可能的話盡量選擇二面或三面臨街的路口，提高能見度。同時，周邊的交通通信條件的便利程度對消費者來店就餐的流向、頻率及客流的密度都有重要影響。交通狀況是指車輛的通行狀況和行人的多少，它意味著潛在的顧客源。店址選擇位置時交通是否便利，道路是否暢通整潔，都直接關系到消費者就餐的流向、頻率及客流的密度都有重要的影響。因為完善的道路交通設施不僅能滿足消費者就餐便利快捷的心理需要，同時也給消費者一種安全感，路面狀況好，使其就餐前心情格外好。但必須清楚客源絕對不等同于交通的頻繁的機會，如在交通要道，盡管交通極為頻繁，但過往的消費者根本沒有就餐的機會，也產生不了就餐的欲望。

  （2）文化背景：在酒店選址時不僅要考慮到國家的國情和所處地區(qū)的民俗民風，還要重視消費者的一般消費習慣。也就是要對當?shù)叵�費者的飲食習慣做充分的了解，了解當?shù)氐娘嬍沉曀祝�避免當�(shù)氐牧曀捉�忌，要符合當�(shù)氐牧曀�。即所謂“入鄉(xiāng)隨俗”。

  （3）區(qū)域規(guī)劃：區(qū)域規(guī)劃往往涉及建筑的拆遷和重建及當?shù)卣�府各項法令對建筑物的管理。如果未做調查和分析，餐廳就盲目上馬，在成本收回之前就要拆遷，無疑會使餐廳經營蒙受損失或者失去原有的地理優(yōu)勢。所以在確定餐廳位置之前，一定要向有關部門進行咨詢，所選店址是否在政府拆遷范圍內。

  （4）競爭狀況：主要了解同行業(yè)競爭對手的情況，包括對手的類型、位置、數(shù)量、規(guī)模、營業(yè)額、營業(yè)方針、酒店特色及服務對象的階層等。此外，還應調查周邊有無其他市場、娛樂街、是地處中心繁華區(qū)還是居民區(qū)的情況。

  （5）地區(qū)經濟背景：首先是就要先了解當?shù)氐娜司�消費水平、消費習慣、消費結構、消費能力等重要因素。其二，要注意選址區(qū)域的經濟發(fā)展趨勢，特別是商業(yè)發(fā)展速度，這對餐廳的前景有很大的影響。辦法是選取相同類型的區(qū)域作為參照，詳細考察它們的經濟發(fā)展模式，因為在很大程度上這些模式都是相同或相通的。最后是了解當?shù)卣�府對某區(qū)域的政策和經濟發(fā)展方向。

  （6）地址價格：和大多數(shù)商品一樣，好的地址比不好的地址需要投入更多的費用。如果正在開辟一家酒店，可能買不起即價格高又非常適合開設小肥羊的地段。但是合適的地址對于酒店的成功運營是非常重要的，所以我們要認真仔細的觀察尋找價格合理又適合開設小肥羊的地段。

  （7）市政設施和服務：市政設施包括酒店所必須具備的能源供應，如水、電、燃氣（天然氣、煤氣等），下水設施，周邊道路和建筑的建設與綠化，垃圾處理設施，通訊設施，消防設施等。市政服務包括與上述設施有關的服務和環(huán)衛(wèi)、環(huán)保、治安等情況。這些將決定餐廳周圍是否具有良好的就餐環(huán)境。良好的就餐環(huán)境將迎合消費者渴望輕松、安逸、舒適的心理要求。

    二，商圈的確定

   商圈是吸引消費者消費的的地域范圍，即市場的空間領域，也稱“商勢圈”。通常將商圈視為以店址為中心的同心圓型，可以分為中心范圍，外圍范圍和輻射范圍等三個層次。對我們而言。商圈，意指在酒店坐落的地點所能夠交易的范圍、規(guī)模。例如徒步區(qū)可能是方圓1000米，鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)則可能是方圓3000米，視具體情況而定。

   通過商圈調查，應掌握商圈內消費者的分布情況，包括數(shù)量、質量、結構、消費能力及就餐動向；酒店設定地點的客流量、客流狀況、客流方向、客流速度及本店的吸收量。在此基礎上研究消費者的一般需求特點和就餐規(guī)律。

   商圈的競爭評估。在做商圈競爭評估時必須考慮這樣一些因素：現(xiàn)有酒店的數(shù)量、現(xiàn)有酒店的規(guī)模分布、新酒店開張率，所有酒店的優(yōu)勢和劣勢，短期和長期變動以及飽和情況等。酒店過少的商圈，只有很少酒店提供滿足商圈內消費者需求的服務；酒店過多的商圈，又有太多酒店提供服務，以致每家酒店都得不到相應的投資回報；一個飽和的商圈才是酒店數(shù)目恰好滿足商圈內消費者對特定產品與服務的需要。飽和指數(shù)表明一個商圈所能支持的酒店不可能超過一個固定數(shù)量。

  在計算飽和指數(shù)時可以借助于以下公式：

  IRS=C×RE/RF

  IRS—商圈的消費飽和指數(shù)

  C —商圈內的潛在顧客數(shù)目

  RE —商圈內消費者人均飲食消費支出

  RF —商圈內酒店的營業(yè)面積

   假設在一個商圈內有1萬個家庭，每周在飲食方面支出200元，共有10個店鋪在商圈內， 共有10000平方米銷售面積，則該商圈的飽和指數(shù)為：IRS=1000×200/10000=20 。飽和指數(shù)越大，意味著該商圈內的飽和度越低；飽和指數(shù)越小，則意味著該商圈內的飽和度越高。一般說來，酒店要選擇飽和指數(shù)較高，飽和度較低的商圈開店。

   商圈的劃分與選擇。

   1．劃分商圈。計劃進入某城市，要先通過有關部門或專業(yè)調查公司收集這個地區(qū)的資料。有些資料是收集的，有些資料需要花錢去買。把資料準備齊全，就開始規(guī)劃商圈。根據(jù)收集到的資料按照消費者的數(shù)量、質量、結構、消費能力、流量、客流狀況、客流方向、客流速度為依據(jù)，規(guī)劃出適合本酒店的商圈。下面介紹兩種商圈的設定方法：

  （1）真空法：在地圖上以店面位置為中心，用圓規(guī)劃個圓圈，然后在圓圈內根據(jù)家庭數(shù)目，算出可能的消費額。對于現(xiàn)在的競爭性店面，計算其大約的營業(yè)額，剩下的部分即為本地基本營業(yè)額。

 （2）類推法：商圈大部分都因為交通或地形的影響而呈現(xiàn)變形蟲狀。顧客跨越其他的店面、鬧區(qū)、美食街，而到自己的餐廳中用餐的可能性并不大，所以人口稀少的地方，就是商圈的界線。接著必須就競爭店附近、鬧區(qū)及美食街的消費者，進行當面的問卷調查，將顧客的來回路徑及位置，在地圖上標注出來。接著在地圖上以本店為中心，順序的按比例畫出半徑如500米、1000米、5000米的圓圈，決定每一圓圈的人口數(shù)并計算平均每人的消費額，將畫得的地區(qū)，順序分為1、2、3級商圈，了解顧客主要來源的位置，作為積極推廣與促銷的重點。

   2．選擇商圈。即確定目前重點在哪個商圈開店，主要目標是哪些。在商圈選擇的標準上，一方面要考慮餐廳自身的市場定位，另一方面要考慮商圈的穩(wěn)定度和成熟度。餐廳的市場定位不同，吸引的顧客群不一樣，商圈的選擇也就不同。

   商圈的成熟度和穩(wěn)定度也非常重要。比如規(guī)劃局說要開辟某條路，在這條路上選擇一個地方設立地址，將來這里有可能成為成熟商圈，但一定要等到商圈成熟穩(wěn)定后才進入。例如說這家店3年以后效益會多好，但是對現(xiàn)今卻沒有幫助，這3年難道要虧損？我們投入一家店要花費好幾百萬元，當然不冒這種險，一定要遵循比較穩(wěn)健的原則，保證開一家成功一家。

   聚客點的測算與選擇

   1．要確定這個商圈內最主要的聚客點在哪。例如，上海的淮海路是很成熟的商圈，但不可能淮海路上任何位置都是聚客點，所以我們開店的原則是：爭取在最適合我們開店的地方和其附近開店。

   過去古語說“一步差三市”。開店地址差一步就有可能差三成的買賣，這跟人流動線（人流活動的線路）有關，可能有人走到這，該拐彎，則這個地方就是客人到不了的地方，差不了幾步路，但生意差很多，這些在選址時都要考慮進去。人流動線是怎么樣的，在這個區(qū)域里，人從地鐵出來后是往哪個方向走等等，這些都派人去掐表，去測量，有一套完整的數(shù)據(jù)之后才能據(jù)此確定地址。

  2．選址時一定要考慮人流的主要流動線會不會被競爭對手截住。

  例如某個社區(qū)的馬路邊有一家火鍋店，客流主要自東向西走。如果往西一百米，競爭者再開一家火鍋店就不妥當了，因為主要客流是從東邊過來的，再在西邊開，大量客流就被截住，效益就不會好。

  三、考察選擇開設酒店店址的基本條件

  1 使用面積在1000平方米左右，框架結構。

   2具備上水（有用水指標300噸-500噸）、下水（符合當?shù)丨h(huán)境保護部門排放標準或能夠提供市政部門同意的排污管道接口）

  3具備照明電（有用電指標200千瓦）、具備動力電（有用電指標300千瓦）。

  4為避免擾民，樓上不能是居民房屋，但可以是辦公或商業(yè)用房。

  5為避免擾民，周圍離居民樓有一定的距離，有適當?shù)呐艧熚恢谩?

  6酒店門前面有一定的場地能夠停車。

  7為規(guī)避投資風險，沒有房屋產權證書、臨建房屋、在拆遷范圍之內均不適合。

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本文轉載自互聯(lián)網(wǎng)

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