開一家特色餐館的條件

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    餐飲業(yè)有三條途徑：一是從零開始新建一家餐館；二是收購(gòu)一家現(xiàn)成的餐館；三是租賃別人的餐館。餐館經(jīng)營(yíng)者在進(jìn)行選擇時(shí)，一定要從自身情況出發(fā)，慎重分析和選擇三種投資方式的利弊，衡量各自的投資風(fēng)險(xiǎn)。通過比較和衡量，選擇出最適合自己的投資方式，做到投資少、風(fēng)險(xiǎn)小、收益大。

　　一、新建餐館

　　餐館的新建所需投資較高，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)高，但收益也不小，新建優(yōu)點(diǎn)也最多。通過新建方式使建筑設(shè)計(jì)完全符合餐館的需要，做到餐館規(guī)劃合理，裝修滿意并且能突出表現(xiàn)餐館的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和經(jīng)營(yíng)風(fēng)格；更大的優(yōu)點(diǎn)是能為將來的發(fā)展留有余地，減少對(duì)配套工程的操心，有利于占領(lǐng)市場(chǎng)。新建餐館特別適用于自己的土地或拆除原建筑物的人家，手中特別有錢的，愿花大錢做大買賣的，采用此方法同樣能取到好的效益。

　　新建餐館也有不足。首先，投資大，從圖紙?jiān)O(shè)計(jì)到施工、裝修完成，總共需要幾十萬，甚至上百萬元。在此之后，你還需要解決生意開展所涉及的一切問題，例如你得從找地點(diǎn)，做菜單，定價(jià)格，算銷售，買設(shè)備，訂計(jì)劃，選裝飾，建體制，找表演，雇職員，搞培訓(xùn)，如果說你的想法與眾不同，你就還得去做廣告，直至取得大家的認(rèn)同。其次，新建餐館所需要的時(shí)間太長(zhǎng)，工程周期保持保量一般在一年左右，這樣就喪失部分市場(chǎng)機(jī)會(huì)。最后，風(fēng)險(xiǎn)呂，高額投資必定加大投資者的精神壓力。

　　但是如果你對(duì)餐飲業(yè)確實(shí)有一套獨(dú)到的見解，并且也有足夠的資金將其理想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，那么你應(yīng)該擁有一家自己的餐館，所以你很有可能會(huì)選擇新建一個(gè)餐館，這樣你就可以按照自己所希望的方式行事。

　　二、收購(gòu)現(xiàn)成的餐館

　　餐館經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所獲得的最普通方式就是轉(zhuǎn)讓購(gòu)買，也就是所謂的收購(gòu)。轉(zhuǎn)讓購(gòu)買的信息可以從廣播、電視、報(bào)刊雜志和朋友那里獲取，在進(jìn)行購(gòu)買時(shí)，要對(duì)原餐館進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)的分析，找出其優(yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)，以便擬定適合的價(jià)格進(jìn)行收購(gòu)。

     現(xiàn)成的餐館最大的好處在于：第一，自己投入的資金能迅速流轉(zhuǎn)；第二，收購(gòu)?fù)瓿芍�后，原先的員工們可以留下來，這樣你可以省去重新新招聘和培訓(xùn)員工的精力，因?yàn)樗麄円呀?jīng)各累了豐富的經(jīng)驗(yàn)；第三，有現(xiàn)成的生產(chǎn)和服務(wù)體系，可以省去大量的廣告和營(yíng)銷費(fèi)用，利用原餐館良好的聲譽(yù)可增加經(jīng)營(yíng)的成功率，原餐館一定數(shù)量的回頭客也會(huì)給餐館帶來一筆不小的收入，只需再投入少量資金購(gòu)買原材料便可以進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。

　　但同時(shí)，你必須十分小心收購(gòu)帶來的風(fēng)險(xiǎn)和問題，例如無法補(bǔ)救的壞名聲，素質(zhì)不過硬的職員，落后的設(shè)備或者過短的租賃期等都會(huì)給收購(gòu)者帶來風(fēng)險(xiǎn)。由于購(gòu)買者對(duì)所購(gòu)餐館的信息難以收集齊全，不能準(zhǔn)確地對(duì)餐館進(jìn)行評(píng)估，價(jià)格不公道必然存在，所以在購(gòu)買前一定要通過多種渠道來了解原餐館的經(jīng)營(yíng)發(fā)展情況。一個(gè)經(jīng)營(yíng)中的餐館要出售，其中的原因很多，要全面、深入地了解那個(gè)待出售的餐館就餐的客人打聽該餐館的服務(wù)態(tài)度，食品的好壞；從餐館員工中了解業(yè)主的管理能力，對(duì)員工的可親度，了解一些帳務(wù)信息、營(yíng)業(yè)額等等。一位精明的買主，要了解更多的信息并不難，關(guān)鍵是要與被了解者傾心交談，朋友相待，畢竟如果餐館被你購(gòu)買后，那些被了解者也自然成了你的顧客、下屬，你為人處事的態(tài)度也會(huì)被他們銘記于心，這些都能夠給你帶來盈利。

    如果你已經(jīng)決定要收購(gòu)別人現(xiàn)成的餐館，并準(zhǔn)備前往考察時(shí)，最好邀請(qǐng)?jiān)O(shè)備專家一起去。你要相信，付給這些人的勞務(wù)費(fèi)是完全值得的。因?yàn)橹挥兴麄儾拍軌驕?zhǔn)確地檢查設(shè)備能否生產(chǎn)出你計(jì)劃中的食物。

　　在你了解了該餐館的經(jīng)營(yíng)情況后，接下來的問題是與賣主坐下來談價(jià)格簽協(xié)議。買賣雙方談價(jià)格時(shí)，一定是賣方出高價(jià)，想賣個(gè)好價(jià)錢，連本帶利都賺到；買方則把價(jià)格壓得很低，盡量減少自己的投資額。若價(jià)格公道、合理，就能夠達(dá)成協(xié)議。

　　餐館的價(jià)格評(píng)估實(shí)質(zhì)上是買賣雙方對(duì)餐館的盈利潛力的估計(jì)。買賣雙方在估價(jià)過程中使用的假設(shè)不同，所估價(jià)格也就有相當(dāng)大的差異。購(gòu)買一家完整的餐館與購(gòu)買這家餐館的部分資產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)權(quán)，其價(jià)格自然相關(guān)很大；處于極為有利地段的餐館的收購(gòu)價(jià)會(huì)比那些地理位置一般的餐館肯定會(huì)高出一籌。

　　準(zhǔn)備收購(gòu)餐館的買主可以通過多種方法對(duì)其進(jìn)行評(píng)估。以下為最常見的幾種估價(jià)方法：

  （1）、相似餐館的比較價(jià)格：依據(jù)相似餐館的售價(jià)而定。

�。�2）、收入法：將重心放在該企業(yè)的年收入上。通過收入來計(jì)算今后的投資回報(bào)。

　 （3）、重置或替代成本：依據(jù)在開放的市場(chǎng)中重置該企業(yè)資產(chǎn)所需的成本而定。

　　在決定收購(gòu)一家現(xiàn)成的餐館之前，你需要對(duì)它作一番徹底的調(diào)查。當(dāng)雙方經(jīng)過談判后都能取得滿足自己的利益時(shí)，就可以擬定銷售協(xié)議。銷售協(xié)議不僅應(yīng)詳細(xì)說明買賣雙方的義務(wù)和責(zé)任，而且應(yīng)規(guī)定違約行為的處理方法，標(biāo)準(zhǔn)的銷售協(xié)議還應(yīng)規(guī)定雙方的爭(zhēng)議應(yīng)由仲裁機(jī)構(gòu)解決。受法律保護(hù)的銷售協(xié)議應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　第一，物業(yè)描述：銷售協(xié)議首先要列出物業(yè)的詳細(xì)地址，描述要盡量準(zhǔn)確，不能使用含糊不清的文字。

　　第二，購(gòu)買的價(jià)格：銷售協(xié)議應(yīng)列出雙方商定的價(jià)格，并分門別類的列出各種物品的價(jià)格。銷售協(xié)議規(guī)定：如果發(fā)生意外損失或餐館的實(shí)際情況與雙方簽約時(shí)有差異，就應(yīng)高速最終售價(jià)。

　　第三，其他條款。銷售協(xié)議中的其他條款應(yīng)詳細(xì)說明賣方向買方轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)必須提供餐館的所有權(quán)證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照及相關(guān)證照；移交保養(yǎng)完好的設(shè)備；買方有權(quán)檢查建筑物，對(duì)違反建筑法規(guī)的，買方有權(quán)讓賣方改造或補(bǔ)償；買方有權(quán)了解賣方在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的一切債務(wù)是否還清，以免轉(zhuǎn)讓后被迫替賣方還債；買主還應(yīng)詳細(xì)了解餐館的保險(xiǎn)范圍，判斷餐館保險(xiǎn)是否充分，對(duì)未投保的財(cái)產(chǎn)及保費(fèi)要明了，以便盡可能壓低餐館售價(jià)。

　　三、租賃別人的餐館

　　租賃相對(duì)于新建、收購(gòu)來說，其投資少，只需對(duì)所租的場(chǎng)所進(jìn)行短時(shí)間的裝修就可營(yíng)業(yè)，這樣顯然能夠節(jié)約大量時(shí)間；采取租賃方式所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也比新建、購(gòu)買餐館要小得多，而且選擇性較大、較靈活，因?yàn)槿绻�你�?duì)該餐館或者餐館所屬的地點(diǎn)不滿意，可以另外租賃其他地方進(jìn)行發(fā)展。

　　在出租方與承租方達(dá)成共識(shí)后，兩方就可以簽訂租賃合同，并嚴(yán)格依照合同行事。租賃合同的簽訂要注意以下因素：

　　第一，物業(yè)條款：合同中必須詳細(xì)說明所租物業(yè)的情況，并對(duì)使用規(guī)定有明確的文字記錄；需要進(jìn)行改良或裝修的要得到出租方的書面同意才可開工，對(duì)于施工費(fèi)用和所有權(quán)問題，租賃雙方可協(xié)商而定。

　　第二，設(shè)備條款：合同中應(yīng)說明設(shè)備的所有者，防止合同終止時(shí)租賃雙方扯皮；對(duì)設(shè)備的維修保養(yǎng)特別是公共場(chǎng)所的衛(wèi)生、照明、排污、水、電、氣管道必須明確負(fù)責(zé)人，物業(yè)管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、財(cái)產(chǎn)稅等在合同上要有明晰的條款。

　　第三，租期、租金條款：租期、租金條款是租賃合同中的關(guān)鍵條款，在簽訂合同時(shí)，雙方都需認(rèn)真客觀分析，協(xié)商做出判斷。租期通常有選擇性，分為一次租賃期限和續(xù)租期限。餐館經(jīng)營(yíng)較為特殊，資金從投入到回收需要一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間過程，租賃雙方在租期上要有一個(gè)回旋的余地，這樣更有助于雙方合作。常見的租金的形式有：固定租金、滑動(dòng)租金、累進(jìn)租金、百分率租金、固定租金加百分率租金等，租賃雙方應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況，協(xié)商制訂出交納租金的合理方式，做到雙方均有利可圖。

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