2014-2017北上廣深，逾200家商場(chǎng)首層租金大調(diào)查！

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伴隨激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，作為“臉面擔(dān)當(dāng)”的首層租金逐年“水漲船高”，在北上廣深的購(gòu)物中心，首層租金呈又呈現(xiàn)怎樣的變化趨勢(shì)？  

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)，截至2017年一季度，北上廣深4大城市已開(kāi)業(yè)、商業(yè)面積達(dá)5萬(wàn)㎡及以上的購(gòu)物中心達(dá)200多家，總存量超2000萬(wàn)㎡；從這200多家購(gòu)物中心首層租金變化規(guī)律，我們發(fā)現(xiàn)：

2014年一季度至2017年一季度，北京、上海、廣州購(gòu)物中心首層租金均實(shí)現(xiàn)不同程度的同比增幅，深圳購(gòu)物中心首層租金則呈現(xiàn)同比下行趨勢(shì)。綜合來(lái)看，傳統(tǒng)一線城市購(gòu)物中心首層租金“兩級(jí)分化”發(fā)展態(tài)勢(shì)明顯。（注：本文各項(xiàng)【購(gòu)物中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)】，均以北上廣深已開(kāi)業(yè)、商業(yè)面積5萬(wàn)㎡及以上的200+家購(gòu)物中心為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)）

2014-2017北上廣深商場(chǎng)首層租金整體變化趨勢(shì)

整體來(lái)看 ：2014年至2017年一季度，北京、上海全市購(gòu)物中心首層租金年均同比增幅走勢(shì)較平穩(wěn)；廣州、深圳年均同比增幅波動(dòng)較大，其中，深圳全市購(gòu)物中心首層租金水平呈現(xiàn)逐年下降趨勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)壓力劇增。

從核心商圈購(gòu)物中心首層租金水平來(lái)看 ： 北京、深圳增幅波動(dòng)較大；上海、廣州增幅走勢(shì)平穩(wěn)，其中，廣州核心商圈購(gòu)物中心首層租金增幅呈逐年下降趨勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化階段。（注：商圈劃分根據(jù)社零總額增速、商圈人均購(gòu)物中心面積、日均客流量、軌道交通數(shù)、購(gòu)物中心租金水平與空置率等維度進(jìn)行綜合考量，下同）

從潛力商圈（即“非核心商圈”）購(gòu)物中心首層租金水平來(lái)看    ：上海、深圳“冰火兩重天”（上海商場(chǎng)首層租金水平呈現(xiàn)逐年下降趨勢(shì)，深圳則呈現(xiàn)逐年攀升趨勢(shì)）；北京、廣州表現(xiàn)平穩(wěn)，首層租金水平變動(dòng)不大。

2014-2017北上廣深商場(chǎng)首層租金變化特性

01 北京全市購(gòu)物中心平均首層租金水平在895-956元/㎡/月  

整體來(lái)看    ：2014年一季度至2017年一季度，北京全市購(gòu)物中心首層租金平均同比增幅0.4%，平均環(huán)比增幅0.2%，首層租金水平在895-956元/㎡/月。

其中， 2015年一季度至2017年一季度，大型零售商持續(xù)面臨經(jīng)營(yíng)困難，部分購(gòu)物中心啟動(dòng)大規(guī)模調(diào)整，首層租金同比、環(huán)比增幅“大起大落”，市場(chǎng)波動(dòng)大。

從核心商圈購(gòu)物中心平均首層租金水平看    ：2014年一季度至2017年一季度，北京核心商圈購(gòu)物中心首層租金平均同比增幅14%，平均環(huán)比增幅3%，首層租金水平在1166-1615元/㎡/月，整體呈上行趨勢(shì)。

其中，2014-2015年，北京核心商圈購(gòu)物中心首層租金波動(dòng)幅度較大；2016年至2017年一季度，首層租金走勢(shì)平穩(wěn)，同比、環(huán)比增幅趨向一致。

從潛力商圈（即“非核 心商圈 ”）購(gòu)物中心平均首層租金水平看    ：2014年一季度至2017年一季度，北京潛力商圈購(gòu)物中心首層租金平均同比增幅1.3%，平均環(huán)比增幅0.9%，首層租金水平在596-703元/㎡/月，增幅整體走勢(shì)趨緩。

02 上海全市購(gòu)物中心平均首層租金水平在940-1006元/㎡/月  

整體來(lái)看 ：2014年一季度至2017年一季度，上海全市購(gòu)物中心首層租金平均同比、環(huán)比增幅均為近0.1%，平均首層租金水平940-1006元/㎡/月，租金增幅整體走勢(shì)平緩。

從核心商圈購(gòu)物中心平均首層租金水平看    ：2014年一季度至2017年一季度，首層租金平均同比增幅1.3%，平均環(huán)比增幅0.4%，首層租金水平在1383-1505元/㎡/月。

其中，2014年一季度至2015年二季度，上海核心商圈購(gòu)物中心首層租金同比、環(huán)比增幅趨同，市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)��；2015年三季度至2017年一季度，首層租金波動(dòng)較為明顯，差距逐漸拉大。

從潛力商圈（即“非核 心商圈 ”）購(gòu)物中心平均首層租金水平看    ：2014年一季度至2017年一季度，上海潛力商圈購(gòu)物中心首層租金平均同比降幅3.2%，平均環(huán)比降幅0.9%，首層租金水平在486-555元/㎡/月，整體呈下行趨勢(shì)。

03 廣州全市購(gòu)物中心平均首層租金水平在660-707元/㎡/月  

整體來(lái)看 ：2014年一季度至2017年一季度，廣州全市購(gòu)物中心首層租金平均同比增幅0.2%，平均環(huán)比增幅0.4%，首層租金水平在660-707元/㎡/月。

其中，2015年三季度到2016年三季度，廣州迎來(lái)新增供應(yīng)小高峰，同時(shí)部分購(gòu)物中心在此期間進(jìn)行較大規(guī)模調(diào)整，導(dǎo)致首層租金波動(dòng)幅度較大。

從核心商圈購(gòu)物中心平均首層租金水平看    ：2014年一季度至2017年一季度，廣州核心商圈購(gòu)物中心首層租金平均同比增幅4.3%，平均環(huán)比增幅1.3%，首層租金水平在1000-1165元/㎡/月。

其中，在商業(yè)市場(chǎng)承壓下，近3年天河路商圈購(gòu)物中心首層租金平均同比漲幅達(dá)5%，環(huán)比漲幅達(dá)3%，品牌商仍傾向?qū)⒅髁Φ昙�中在核心區(qū)位，以保持穩(wěn)定的營(yíng)業(yè)額。

從潛力商圈（即“非核 心商圈 ”） 購(gòu)物中心平均首層租金水平看    ：2014年一季度至2017年一季度，廣州潛力商圈購(gòu)物中心首層租金平均同比增幅3.9%，平均環(huán)比增幅1.8%，首層租金水平在280-380元/㎡/月，與核心商圈購(gòu)物中心首層租金水平差距逐漸拉大，租金整體走勢(shì)更為“分化”。

04 深圳全市購(gòu)物中心平均首層租金水平在807-1119元/㎡/月  

整體來(lái)看    ：2014年一季度至2017年一季度，深圳全市購(gòu)物中心首層租金平均同比降幅6.2%，平均環(huán)比降幅1.7%，平均首層租金水平在807-1119元/㎡/月，租金下行壓力劇增。

從核心商圈購(gòu)物中心平均首層租金水平看    ：2014年一季度至2017年一季度，深圳核心商圈購(gòu)物中心首層租金平均同比降幅0.8%，平均環(huán)比增幅0.7%，首層租金水平在1180-1430元/㎡/月。

其中，在全市一片“低壓”環(huán)境下，近3年羅湖商圈購(gòu)物中心首層租金同比增幅達(dá)4%，環(huán)比增幅達(dá)2%，領(lǐng)跑深圳商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

從潛力商圈（即“非核 心商圈 ”）購(gòu)物中心平均首層租金水平看 ：2014年一季度至2017年一季度，深圳潛力商圈購(gòu)物中心首層租金平均同比增幅6.8%，平均環(huán)比增幅3.1%，首層租金水平在600-869元/㎡/月。相較于核心商圈，深圳潛力商圈購(gòu)物中心首層租金波動(dòng)幅度較小。

 

因購(gòu)物中心租金隨市場(chǎng)變化存在諸多不可控因素，下文租金預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)僅供參考。

2017-2018年北上廣深商場(chǎng)首層租金變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)

01 北京全市購(gòu)物中心首層租金小幅上升2-3%至913-985元/㎡/月  

2014年一季度到2017年一季度，北京全市購(gòu)物中心首層租金平均同比增幅近0.4%；據(jù)贏商大數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)，截至2017年一季度，北京商業(yè)面積5萬(wàn)㎡及以上的購(gòu)物中心存量近855萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)2017-2018年，新增供應(yīng)近102萬(wàn)㎡。

而從2016年購(gòu)物中心調(diào)整動(dòng)向來(lái)看，平均品牌調(diào)整比例為24%，市場(chǎng)整體表現(xiàn)平穩(wěn)；預(yù)計(jì)2017-2018年，北京全市購(gòu)物中心首層租金有望同比上升2-3%至913-985元/㎡/月。（注：根據(jù)行業(yè)研究，購(gòu)物中心租金波動(dòng)主要跟商業(yè)存量、增量、品牌調(diào)整動(dòng)向與引進(jìn)品牌承租水平等維度有關(guān)）

02 上海全市購(gòu)物中心首層租金同比下降3-4%至912-966元/㎡/月    

2014年一季度到2017年一季度，上海全市購(gòu)物中心首層租金平均同比增幅僅為0.1%；據(jù)贏商大數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)，截至2017年一季度，上海商業(yè)面積5萬(wàn)㎡及以上的購(gòu)物中心存量近514萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)2017-2018年，新增供應(yīng)約608萬(wàn)㎡。

而從2016年購(gòu)物中心調(diào)整動(dòng)向來(lái)看，平均品牌調(diào)整比例為28%，市場(chǎng)整體波動(dòng)大；而隨著增量的大舉入市，租金下行壓力將進(jìn)一步加大；預(yù)計(jì)2017-2018年，上海全市購(gòu)物中心首層租金同比下降3-4%至912-966元/㎡/月。

03 廣州全市購(gòu)物中心首層租金同比小幅上升1-2%至667-721元/㎡/月   

2014年一季度到2017年一季度，廣州全市購(gòu)物中心首層租金平均同比增幅為0.2%；據(jù)贏商大數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)，截至2017年一季度，廣州商業(yè)面積5萬(wàn)㎡及以上的購(gòu)物中心存量近284萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)2017-2018年，新增供應(yīng)約28萬(wàn)㎡。

而從2016年購(gòu)物中心調(diào)整動(dòng)向來(lái)看，平均品牌調(diào)整比例為18%，市場(chǎng)整體趨緩；預(yù)計(jì)2017-2018年，廣州全市購(gòu)物中心首層租金同比小幅上升1-2%至667-721元/㎡/月。

04 深圳全市購(gòu)物中心首層租金同比下降6-7%至759-1041元/㎡/月  

2014年一季度到2017年一季度，深圳全市購(gòu)物中心首層租金平均同比降幅高達(dá)6.2%，租金下行趨勢(shì)更為明顯；據(jù)贏商大數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)，截至2017年一季度，深圳商業(yè)面積5萬(wàn)㎡及以上的購(gòu)物中心存量364萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)2017-2018年，新增供應(yīng)約251萬(wàn)㎡。

而從2016年購(gòu)物中心調(diào)整動(dòng)向來(lái)看，平均品牌調(diào)整比例為21%，市場(chǎng)波動(dòng)較大；而隨著增量的沖擊，租金下行局面將持續(xù)；預(yù)計(jì)2017-2018年，深圳全市購(gòu)物中心首層租金同比下降6-7%至759-1041元/㎡/月。

特別說(shuō)明：本文數(shù)據(jù)主要來(lái)源于贏商大數(shù)據(jù)中心，部分?jǐn)?shù)據(jù)采集于各城市統(tǒng)計(jì)局、商務(wù)局、購(gòu)物中心協(xié)會(huì)、商會(huì)等第三方機(jī)構(gòu)官方公開(kāi)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)僅在于分享，不作任何商業(yè)用途；因租金隨著市場(chǎng)變化存在諸多不可控因素，數(shù)據(jù)僅供參考。

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本文轉(zhuǎn)載自：商業(yè)地產(chǎn)云智庫(kù)

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