好利來蛋糕店的選址策略

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　　與傳統(tǒng)正餐相比，以經(jīng)營蛋糕、面包、點心為主的西餅店正以其特色獲得很多消費者的青睞。對投資者而言，無論以哪種經(jīng)營方式來運作西餅店，店鋪位置的選擇顯得尤為重要。俗話說“一步差三市”。即開店地址“差一步”，就有可能“差三成”的買賣。

　　因此，不管是加盟連鎖品牌還是自創(chuàng)品牌，選址是否合理是投資者首先考慮的重點。談及市場上經(jīng)營成功的西餅店，不能不提及好利來。這個1992年創(chuàng)辦的企業(yè)已在全國70多個大中城市擁有900多家直營店鋪，成為國內(nèi)烘烤行業(yè)的龍頭企業(yè)。

　　進(jìn)入2009年后，好利來將加速在北京市場上的開店計劃。據(jù)好利來開發(fā)部部長屈寶良透露，今年好利來將在北京開設(shè)一家旗艦店，面積在500平方米左右。作為好利來專職的開發(fā)管理人員，屈寶良講述了連鎖餅店在選址過程中遵循的規(guī)律。通過他的闡述，好利來在選址方面的經(jīng)驗將對投資者開店起到借鑒和指導(dǎo)作用。同時，開發(fā)商亦能了解這類業(yè)態(tài)在選址過程中的訴求。

　　在人口密集處開店

　　“好利來經(jīng)營的產(chǎn)品屬于休閑類食品，顧客是具備了一定消費能力的人群。因此，在選址時首先要對選定的地方進(jìn)行人群調(diào)查分析，看是否滿足開店的基本要求�！痹谇鼘毩伎磥�，對人流量和購買力的分析是開店的基礎(chǔ)。

　　通常而言，在人口密集處的地段開店，成功的幾率往往比普通地段高出很多。好利來在選址之初會通過對人口密度、客流量、人口流動性的測算來預(yù)計人口密集的程度。例如，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來確定一個地區(qū)的人口密度，人口密度越高，則進(jìn)駐該區(qū)域的可能性越大。同時，在評估某具體項目時，應(yīng)認(rèn)真測定經(jīng)過該地點行人的流量，這也就是未來商店的客流量。

　　經(jīng)過以上相應(yīng)的數(shù)據(jù)測算之后，好利來進(jìn)駐的區(qū)域大致包含以下特征。首先，好利來會選擇在城市的商業(yè)中心或者商務(wù)區(qū)開店。這些區(qū)域有大量的人流量，且面對的顧客多是白領(lǐng)階層。例如，好利來在西直門、朝外等地的店鋪便是如此。其次，在臨近居民區(qū)的街面房開店，面對的客群主要以當(dāng)?shù)鼐用駷橹�，流動客群為輔。最后，包括在學(xué)校門口、人氣旺盛的旅游景點、大型批發(fā)市場門口等地開店也是好利來考慮的區(qū)域。

　　此外，調(diào)查區(qū)域的購買力水平是好利來進(jìn)駐與否的重要考核標(biāo)準(zhǔn)。也就是說，根據(jù)人流量來推算出店鋪目標(biāo)客戶的數(shù)量。在人流量很大的城市商業(yè)中心或者商務(wù)區(qū)內(nèi)，可以根據(jù)區(qū)域內(nèi)寫字樓和商場的檔次來評定流動客群的購買水平。而如果在住宅區(qū)域內(nèi)開店，則需要對小區(qū)內(nèi)人口的收入水平進(jìn)行隨機(jī)抽樣的調(diào)查，因為人口的消費水平是由其收入水平?jīng)Q定的。因此，以青年和中年層顧客為主，有較多可支配收入的居住區(qū)將會被好利來優(yōu)先選擇。

　　針對不同消費群體選擇店鋪規(guī)模

　　對于投資者而言，投資開設(shè)西餅店是屬于周期長且靈活性較小的一種商業(yè)投資。店址的經(jīng)營類型、規(guī)模大小和成本高低直接影響著目標(biāo)市場、促銷策略、商品構(gòu)成等方面的因素。因此，在開店之初，投資者應(yīng)對不同類型的店址作全面準(zhǔn)確的評估。相關(guān)餐飲業(yè)選址資料專題推薦，點擊閱讀>>>餐飲業(yè)選址資料專題

　　店鋪的選址很大程度取決于企業(yè)經(jīng)營的產(chǎn)品種類和對于目標(biāo)客戶的界定。如果店鋪經(jīng)營的是以生日蛋糕為主，那商務(wù)中心或者人氣旺盛的超市附近則是考慮重點。如果店鋪經(jīng)營的是以零食性的點心為主，則黃金地段并非是最好的選擇。因此，投資者一定要根據(jù)不同的經(jīng)營種類來確定最佳的開店地點。

　　“根據(jù)不同的消費群體來選擇店鋪的規(guī)模是好利來在選址過程中堅持的原則。目前好利來在北京店鋪的規(guī)模通常是在60～150平方米之間，但根據(jù)環(huán)境的變化我們也會選擇開設(shè)30平方米的小店鋪和500～600平方米的大型店鋪。”在屈寶良看來，店鋪規(guī)模的大小與周圍環(huán)境密切相關(guān)。

　　目前，店鋪類型可以從地理位置、競爭等不同角度來進(jìn)行區(qū)分。從地理位置角度來看，店址大致可以分為商業(yè)中心型、準(zhǔn)商業(yè)中心型、郊外型和居民小區(qū)型四類。商鋪中心型店址位于城市的繁華商業(yè)區(qū)，周邊商業(yè)配套設(shè)施發(fā)達(dá)，人流量巨大。此類店址適合于例如好利來這樣的連鎖專賣店開設(shè)。位于地區(qū)性商業(yè)中心的準(zhǔn)商業(yè)中心型店址，有著重要的交通干線相聯(lián)結(jié)，顧客流量較城市級商業(yè)中心少，尤其是流動顧客數(shù)量較少。隨著城市人口的外遷而設(shè)立的郊外型店址，其經(jīng)營成本最低。而位于大型居民區(qū)內(nèi)的居民小區(qū)型店址，定位為小區(qū)的生活配套設(shè)施。

　　從競爭的角度出發(fā)，店址可分為競爭型和孤立型兩類。首先競爭型店址是指同一商圈內(nèi)有競爭對手存在。競爭對手可分為兩類：一是同類連鎖商店中，來自這類對手的競爭壓力可謂最大；二是與本店有經(jīng)營交叉的商店，如百貨店、食品店等。其次孤立型店址，正好與競爭型店址相對，指商圈內(nèi)沒有上述兩類競爭對手存在�？偠�言之，各種類型店址在運營時各自會面臨不同的壓力。例如在租金較低的地段客流量少，而客流量多的地方租金又非常高。因此，選擇店址離不開對各類型店址的綜合評估。

　　遵循兩大選址標(biāo)準(zhǔn)

　　經(jīng)過多年努力，好利來已擁有分布于全國70多個大中城市的900多家直營店鋪。在屈寶良看來，要想打造一個成功的品牌連鎖企業(yè)，店面的選址策略顯得極為關(guān)鍵。“選址需要考慮很多細(xì)節(jié)方面的因素。比如對人流活動的線路考察就包括人從地鐵出來后是往哪個方向走，可能有人走到一個地方該拐彎了，則這個地方就是客人到不了的地方。同樣在地鐵附近的兩個店鋪，會因為人流活動路線的不同而對生意產(chǎn)生巨大影響。”屈寶良說道。

　　因此，在落實到具體選擇店鋪的過程中，好利來一直遵循著以下兩個方面的標(biāo)準(zhǔn)。第一，對物業(yè)所在區(qū)域的宏觀經(jīng)濟(jì)考察成為了進(jìn)駐的先決條件。具體從區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、周邊商業(yè)配套情況、人流量等方面來評判。例如在繁華的商業(yè)中心和社區(qū)型的商業(yè)街上，其店面門前的人流量一定要具備開店的基礎(chǔ)。因此，對所進(jìn)駐物業(yè)周邊的現(xiàn)狀作出分析是好利來進(jìn)駐與否的重要依據(jù)。

　　其次，重點考察開發(fā)商提供的物業(yè)是否能滿足好利來正常的經(jīng)營條件。好利來將從軟、硬件兩個方面來分析物業(yè)的具體位置。物業(yè)是否產(chǎn)權(quán)明晰，相關(guān)勞動力成本、房地租成本、能源成本、投資和稅務(wù)政策等方面是否適合等方面都是好利來在軟件方面考察的重點。為了避免未來的經(jīng)營風(fēng)險，好利來會選擇物業(yè)產(chǎn)權(quán)明晰且與企業(yè)發(fā)展理念一致的業(yè)主進(jìn)行合作。

　　落實到具體硬件指標(biāo)上，則要看房屋高度、格局和面積，是否具備上下水、足夠電量和廣告燈箱位。通常好利來要求層高不能低于2.8米，門面寬度在6米以上，建筑形態(tài)屬于框架式結(jié)構(gòu)。此外，所進(jìn)駐物業(yè)區(qū)域內(nèi)同業(yè)競爭、競爭對手相對位置、臨街的可視性、門前停車場等微觀層面的細(xì)節(jié)也是好利來在選址過程中需要考察的方面。

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