餐廳選址的六大致命錯誤和十大法則

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餐飲選址是投資者餐飲創(chuàng)富之門的第一道關卡。

選址選好了，就如在戰(zhàn)場中占據了有利地形，取得地利優(yōu)勢。

選址沒有選好，緊靠后天在經營、推廣方面的努力，往往也無力回天。

一起來看一下餐廳選址的六大致命錯誤和十大法則。

一：盲目進入新場地

有一個新建的十分優(yōu)越的場地，各方面都很理想，但是生意就是不好，問題是出現在招商的這部分。

因為購物中心資源整合不足，品牌落位規(guī)劃欠缺，造成整個商場死氣沉沉；開發(fā)商為了擴大招商面積創(chuàng)造業(yè)績拼命利用空間做加法，犧牲原本的功能定位，更不在乎已進商家的存活，品牌布局混亂，動線破壞，可見度不高，廣告位設置不夠等等諸多因素，最終造成不少進駐的餐飲品牌大多沒堅持多久就果斷關張退場。

在二、三線城市，在建、待建，建成放空的購物中心很多，我們應該更多關注開發(fā)商的開發(fā)，規(guī)劃，招商，運營，營銷，物管等綜合實力。

千萬不要被他的招商推廣誤導，要有自己的判斷，寧可等開業(yè)后第二波品牌調整時找機會進入，也不要貿然第一個吃螃蟹。

二：貪便宜進駐樓中樓店面

餐飲老板希望將店面開進樓中樓，意在搶奪大樓內集中的人群，但這也是純在一定風險的。

首先，大樓內部各樓層的空置率能否穩(wěn)定在一個較低的水平；其次，大樓內人群的消費習慣如何，是更喜歡到周邊換一下環(huán)境嘗試新品，還是喜歡在樓內簡單吃一吃；再次，大樓周邊是否有足夠多的餐飲配套，自家的餐飲服務從菜品、環(huán)境、服務上是否能做出差異。

此外，在純辦公區(qū)做樓中樓店，工作日的生意主要集中在午餐，而周六周日則幾乎沒有生意。如此短的營業(yè)時間給餐廳的營收帶來更大的壓力。

雖然，進駐這樣的樓中樓，大多可以拿到優(yōu)惠的租金價格或者支付政策，但面對上述種種風險，仍難以抵抗。因此，做辦公區(qū)生意，營業(yè)時間比較有限，再加上門店設立在樓中，更加無法將外界的人流引入。選擇店中店，要加倍謹慎。

三：過分相信二房東

很多鋪面是掌握在二房東手里的。二房東也相當于一個招商經理，他的眼界和能力如何，同樣影響到整個地方生意的好壞。

在廣州有一個案例，一個將2000多平方物業(yè)承租下來的二房東先是引入過氣的服裝銷售店面，后來在過年的時候因為欠下巨額債務直接違約，索性放下爛攤子不干了，導致大房東強行收回房產，入駐的商家無辜躺槍，前期投入完全白費。

在碰到這樣的問題時，應該秉承下面兩個原則：絕不和三房東簽約；與二房東簽約，必須拿到大房東的同意轉租證明書面文件。

在選址的時候，不能感情用事，生意有很多風險，而能控制的風險必須掃清障礙，排除隱患。

四：目光短淺

專業(yè)批發(fā)市場商圈店5年前，當互聯(lián)網經濟對老百姓的日常生活還沒有明顯影響的時候，各種批發(fā)市場的經濟是非常活躍的。

經濟的活躍是由人帶動的，只要有人，快餐就不用擔心。而近年來，當淘寶，京東，天貓等越來越影響人們日常生活的時代來臨時，一切經濟消費的變化令人措不及防。

因此，選址的時候要了解目標位置所處行業(yè)的發(fā)展趨勢，在互聯(lián)網時代，對一個行業(yè)固有的認知變化非常快，原本火熱的商圈很可能第二天就冷清了。

因此，不要看現在人多，那只是表象。創(chuàng)業(yè)者需要考察的是商圈的經營業(yè)態(tài)，了解發(fā)展趨勢和方向，對生意可持續(xù)性有個判斷。

五：選址分析停留在表象

什么是表象？你看到街上人來人往，看到大家大包小包消費，這些都是表象，也可能是假象。

在一些人流量大，人員密集的地方，很可能這些人都是流動人口，進店的欲望和需求并不強烈。

我們選址判斷的標準看來光憑人流數量是遠遠不夠的，我們還要考量有效人流。

經濟基礎決定上層建筑，消費能力必須要和品牌屬性匹配你才能精準定位。

六：貪圖好位置卻選擇了畸形的房屋結構

一位餐飲老板曾經為了拿下一個位置極佳的鋪面，選擇了一個呈窄長形狀的鋪面，其面積就像智利的國土。

這個店原本是停車場的通道，由于地理位置實在太好，被加建改造起來做商業(yè)。位置雖好，可用戶體驗極差。

上述餐飲選址的六大致命錯誤，也是餐飲老板創(chuàng)業(yè)中最容易碰到、最容易犯的六大雷區(qū)。

在餐廳選址的時候，一定把握三房東絕不簽約、房產有瑕疵勿入、沒有產權不談、不在人流動線上不談、招牌位不好不談、房屋設計畸形不談等原則，切勿因為著急開業(yè)而在選址上草草了事，也不能因為省錢而在選址上貪圖便宜，最終對后續(xù)生意帶來持續(xù)、致命的傷害。

餐廳選址有哪十大法則？

法則一：跟隨競爭者

很簡單，跟著你的競爭者，在其店址附近的一定區(qū)域內選址。

1.確定跟隨對象。進入某區(qū)域前，先調查該區(qū)域內的競爭者，從中選擇那些在店址方面與你相近且成功的。

2.跟隨的對象可以是多家。因為任何一個競爭者的選址都是有限的，不可能覆蓋所有合適的商圈。

3.以競爭者店址為中心，向四周擴散式選址。擴散區(qū)域要控制好，不能無限制地縮小（如在同一幢樓里、隔壁或對面）或擴大（如超出了該店所處的商圈），依據自身情況具體對待。

4.確保一個原則：所選店址必須有足夠的市場容量。

法則二：跟隨業(yè)態(tài)互補者

有些業(yè)態(tài)在經營、服務內容上是互補的，你就可以把店開在它旁邊，為顧客帶來完整的“一條龍”服務。

比如在體育場內及旁邊，前來運動的人們存在其他需求，你可以提供餐飲，運動服裝零售、便利店或咖啡茶飲等。

又如在旅游景點旁邊，你可以開設餐飲、照相館、照片沖洗店、便利店。手機充電服務，紀念品零售店等。

法則三：搭車式選址

如果你有很強的交際能力或有一定的人脈關系，可以與和你業(yè)務有密切聯(lián)系的公司結成戰(zhàn)略合作伙伴關系，不僅選址成本更小，店址還有保障。

比如，國內某SPA和某知名連鎖酒店合作，雙方約定該連鎖酒店每家都以較低價格出租一定的面積用來開設SPA。

如此，不僅方便了酒店的客人，也給SPA帶來了極大的便利，一方面一勞永逸地解決了選址問題，另一方面大大降低了成本。

法則四：自己掃街

簡言之，就是你自己親自或派人實地考察，現場發(fā)現可用店址的機會。

1.確定重點掃街區(qū)域。在掃街前須制定一個詳細、科學的路線圖，以免重復或遺漏。

2.準備好掃街工具。包括紙，筆、照相機、房屋基本情況表等記錄工具，帶上移動電話，當地地圖和自己制定的路線圖。對于較大區(qū)域的掃街可用機動車。否則，最好用自行車甚至步行。

3.掃街人員現場考察。對于公開的店址租售信息，一旦發(fā)現要立即聯(lián)系了解基本情況，并記錄在《房屋基本情況表》，最好能現場看房或約定看房時間。如果該址符合基本條件，還要拍攝店內外的各種照片，以便其他人也能獲得感性認識。

對于非公開的符合選址標準的店址信息，則應主動詢問。詢問時，一定要講禮貌和技巧，最好直接詢問該店一把手；同時，不要太張揚，以免給出租人帶來不適。

4.每天掃街結束后，一定要做個完整的記錄并進行總結，尤其要認真整理《房屋基本情況表》，以便將來審核、評估店址。如果有幾批人分頭掃街，則每天還應碰頭，互相交流信息。

5.對所有的備選店址分別評估、談判，直至最終簽約。

由于好的店址通常全有許多競爭者在搶，因此你可以同時看房和談判，保證第一時間得到好店址。

法則五：找職業(yè)中介

房地產中介一般都掌握著豐富的關系網和資源，但良莠不齊，要善于借助其資源，也要謹慎辨別，以免受騙。

1.查找并確定盡可能多的主攻商鋪的中介。

2.核實中介的實力與資信，確定準備合作的幾家。雖然有些從事中介業(yè)務的個人和非正規(guī)組織可能會有些獨特的信息且價格便宜，但相關權益一旦受損將得不到保證。

正規(guī)公司除了經營合法之外，還會提供許多獨特的服務，比如幫助你貸款，提供第三方擔保、協(xié)助辦理租售事宜，甚至協(xié)助你分析市場與商圈、規(guī)劃裝潢店面等。

3.與選定的中介洽談，告知詳細的選址要求。

如果選址是秘密進行的，那么你一定要與對方簽署保密協(xié)議，以免選址信息被泄露。

4.專人負責每天與中介溝通，跟蹤其選址信息和進度。

5.評估并確定中介推薦的店址。

法則六：發(fā)布廣告

1.確定發(fā)布媒介。一般來講，店址信息的廣告多見于報紙、互聯(lián)網。張貼海報等幾種媒介。所選媒介只要能覆蓋你想選址的區(qū)域即可，但要讓你的目標受眾能頻繁。深度地接觸。這意味著你不能只看價格，更要關注性價比。

2.編制尋租或尋售廣告文件。文件的形式、格式、措辭和設計既要考慮到保密性和其他特殊要求，還必須與媒介特質相匹配。

3.時刻保持聯(lián)系方式暢通，詳細記錄每個反饋信息。

在首次接到信息時，不要忙于做出判斷，要經過詳細的反饋調查后再做出取合。

4.整理廣告反饋信息，逐個研究、分析并初步確定可能的對象，然后回訪、最終確認。

法則七：利用供應商資源

門店的供應商也能為選址服務。這些供應商包括：設備、商品供應商、人員、信息、資金、技術、裝修等服務供應商。

他們可能同時為多個競爭者提供商品或服務，掌握同類型店的很多店址，熟悉每個店址的經營狀況，能幫助你做出更準確的判斷。

1.根據經營內審，選定能給你帶來最有效選址信息的供應商。通常，門店的主營商品、主營設備或行業(yè)特定供應品供應商是最佳對象。比如你要開美容院，那么美容設備、美容品的供應商就是最佳選擇。

一般而言，要選擇規(guī)模大、業(yè)內名聲好的供應商。你也可以去對手店內實地訪查，搜集供應商信息，選擇供應范圍廣、客戶多的供應商。

2.選定供應商之后，主動和供應商聯(lián)系。如果你向他進貨，通常他會非常樂意向你提供店址和競爭者的信息。當然，出于職業(yè)道德，有些供應商可能不會向你提供相關信息，甚至會提供一些虛假信息，所以要有所分析和篩選。

3.根據供應商提供的信息，采取對應的選址方法。比如：

供應商說某店經營每況愈下，不妨去調查此店是否有轉讓或出售的意圖；

供應商說某店經營狀況非常好，訂貨量一直較大甚至持續(xù)增加，不妨調查該區(qū)域的同類市場是否飽和。若嚴重不飽和，開店成功率會大很多；

論證店址時可以征求供應商的意見，這些意見通常有很重要的參考價值；

有的供應商為了擴大業(yè)務范圍，會刻意去研究自己的商品或服務的市場，所以他們可能有大量備選地址信息。

法則八：開發(fā)關系網絡

把要選址的信息告訴你的“關系戶”，讓他們提供信息給你。“關系戶”可以是你的親朋好友、舊熟新識。

1.簡單整理選址信息，形成一個關于選址要求的文字材料，不必特別詳細但一定要準確，保證信息真實、有效地傳遞。

2.確定信息傳遞的第一批“關系戶”。他們有店址信息，或是沒有，但能傳遞給有店址信息的“關系戶”。你把選址信息透露給你的“關系戶”時，他們再透漏給各自的“關系戶”。依此類推，選址信息會以幾何級數迅速擴散。如果你沒有“關系戶”，團隊每個成員總該有些吧！

3.組織專人整理與分析選址信息的傳遞以及反饋信息。

法則九：租房產開發(fā)商合作

房產開發(fā)商對商業(yè)選址有著深刻的研究（住宅開發(fā)商也會涉及底層商鋪開發(fā)的問題），同時也掌握著大量的可選地址，和他們合作很不錯。

但是，一定要區(qū)分三種不同的房產開發(fā)商，并分別采取相應的措施

法則十：搜尋免費地址源信息

在信息爆炸的今天，各種媒介都有可能提供關于店址的信息，所以你一定要善于發(fā)現并利用這些信息，尤其是那些免費或以極低的成本就可輕松獲得的店址信息。

1.互聯(lián)網。你可以在專業(yè)搜索網站輸入關鍵詞搜索，也可以在專業(yè)中介網站、分類信息網站、地區(qū)性網站、各種論壇、聊天室里查詢或發(fā)布信息。熱點新聞的評論、自己的網站，博客也是不錯的選擇。

2.店外張貼。那些意欲出讓自己店面的人經常會在店外及附近張貼海報，你可以留意所要進入區(qū)域的這些張貼。

3.廣告。通常，城市日報或晚報上會有大量的這種廣告，只要留心，一定會發(fā)現不少店址信息。

餐廳一般都開在商業(yè)街，不考慮租金的前提下，連接兩條繁華商業(yè)街之間的街道，寬度在8~25米，就可以考慮。如能爭取到兩條繁華商業(yè)街中的廣告位，火爆基本沒問題。

1. 一定要遠離的地方

首先，必須遠離垃圾傾倒點、公共廁所、高大樹木、成片難以逾越的綠化帶、隔離帶等，因為這些會給顧客帶來不便或不好的用餐體驗。

其次，要避開強于自己的直接競爭對手的主要宣傳位置，以免“以卵擊石”。

2. 不必搶的“必爭之地”

街道、過街天橋、地下隧道、地鐵站的出入口處一般較為繁華，視性較強、交通便利，是餐飲店必爭之地。

但租金比街道中間要高很多，人群流動較快，經營休閑食品為主的餐飲店，不必爭搶這種位置。街道中間地帶，雖人流密度較小，但有些人多次往返選擇商品，也是不錯的選擇。

3.值得注意的細節(jié)

兩個路燈之間的人往往不如兩個路燈下的人多；靠近大型購物中心、超市、停車場的位置很好，如果資金實在有限，大型商場的地下一層、二層以上也不錯。

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本文轉載自：餐飲職業(yè)網

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