餐飲小白開店記:找鋪面的第37天，我還是一無所獲...

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2018年7月20日

是我找店鋪的第37天

上個(gè)月，我看上了一個(gè)新開的商場(chǎng)。

新商場(chǎng)的好處就是可選擇的鋪位比較多。我看中的位置就在地下1層電梯口。也不是那些犄角旮旯的，想想就沒人去。

我是想開個(gè)奶茶店，所以想找個(gè)商場(chǎng)的鋪?zhàn)樱�這樣人流量大些，奶茶嘛，隨機(jī)性的消費(fèi)，被人看到才好。本來都打算去交定金了，被群里人攔下來了。說我這么做一定會(huì)一無所獲。

他們都跟我講，盡量別選新商圈。我問，為啥？  

“新商圈一般都不成熟，養(yǎng)起來都要兩三年，你有那么多錢養(yǎng)么？前三年的房租都是成本。如果不是資金雄厚，別花錢養(yǎng)商圈。”

“那肯德基、麥當(dāng)勞都要進(jìn)來了，招商經(jīng)理跟我說，大的連鎖一進(jìn)來生意馬上就好了。”

“那你知道，為什么像肯德基、麥當(dāng)勞這些會(huì)進(jìn)駐新商圈么。因?yàn)樾律倘��?duì)大型連鎖品牌會(huì)減、甚至免房租， 只按照營業(yè)額抽成。新的商圈自己都知道自己沒有人氣，需要大品牌的人氣和粉絲把自己捂熱了。”

我也想了想，第一次開店，經(jīng)驗(yàn)和金錢都不算充足，新的商圈可能真的不適合我，留給有錢養(yǎng)店的大佬吧。

然后我就又接著看鋪?zhàn)印?

上周看上了一個(gè)美食街的店鋪。老板之前也是做奶茶的，現(xiàn)在老婆懷二胎，家里照顧不過來，就說先不做了，把鋪?zhàn)愚D(zhuǎn)了。連帶著設(shè)備和技術(shù)一起都轉(zhuǎn)讓，加起來10萬。

我一聽，也不錯(cuò)啊，這條街周圍有大型寫字樓，往里走還有小學(xué)和居民區(qū)。就算沒人經(jīng)過，我也可以拼外賣吧！我特別高興，跟我姐說，又把我給否定了。直接問我有沒有腦子。

“如果真的生意好，老婆懷二胎，不會(huì)請(qǐng)人照顧么。放著白花花的錢不賺？你也真行，別人說啥你信啥�！�

“你接店鋪之前，最起碼搞搞清楚轉(zhuǎn)讓的真正原因是什么 吧。你有沒有想過這個(gè)老板就是選址失誤呢？他選的地方就不適合奶茶店，你接手了照樣虧本�！�

我聽了十分沮喪，經(jīng)過咨詢我知道了一些轉(zhuǎn)租鋪?zhàn)有枰�注意的事情�？匆粋�(gè)店鋪要判斷人流和客流的區(qū)別。人流大不等于客流大。

人流就是走過你店鋪的人。但是奶茶店肯定年輕的女性消費(fèi)者要多啊。所以還要看人流的人員構(gòu)成，看性別年齡。要確保有足夠的客流來維持店鋪的生機(jī)。

了解了這些，我又回去看了一眼。那個(gè)鋪?zhàn)哟_實(shí)是有寫字樓，但是還沒很多企業(yè)入駐，入駐的企業(yè)科技型的比較多。小姐姐相對(duì)少一點(diǎn)。客流可能不夠，之前的老板估計(jì)開不下去，也有這個(gè)原因。

另外找鋪?zhàn)拥臅r(shí)候，我又學(xué)到了一點(diǎn)，房租最好不要超過營業(yè)額的10%，這樣比較穩(wěn)妥。再高也不要超過20%，不然就危險(xiǎn)了。很有可能就為房東打工了。

不管是開餐廳還是茶飲店，首先要考慮的就是店鋪選址問題。如果不愿意入駐發(fā)展還不成熟的新商圈，也只能接手轉(zhuǎn)讓的鋪面了。轉(zhuǎn)讓大小餐飲店的多如牛毛，如果不小心，誤入陷阱，搭上時(shí)間精力不說，搞不好，還要增加經(jīng)濟(jì)損失，更嚴(yán)重者，惹上官司纏身，徒增煩惱。

接手“轉(zhuǎn)讓店”，應(yīng)把以下7個(gè)問題搞清楚： 

1 轉(zhuǎn)手者是房東還是租賃者？   

如果是房東出租場(chǎng)地，那么，要請(qǐng)房東拿出有效的產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)產(chǎn)權(quán)證，對(duì)房屋的建筑面積、結(jié)構(gòu)等情況進(jìn)行檢查，避免張冠李戴，以假亂真。

如果是租賃者轉(zhuǎn)讓餐飲，必須請(qǐng)房東出面共同商議，分清楚哪些東西是房東的，哪些東西是租賃者的，三方當(dāng)面清點(diǎn)，出具文字憑據(jù)，簽字畫押，方可深談。

2 這個(gè)場(chǎng)地能開辦餐飲嗎？   

不要單方面只信聽轉(zhuǎn)讓者的話，有條件的話，應(yīng)該到房產(chǎn)、消防、公安、環(huán)保、街道等部門了解一番。

比如：這個(gè)場(chǎng)地開辦餐飲是否擾民，附近居民同意嗎？是否符合消防部門的相關(guān)規(guī)定，有消防手續(xù)嗎？千萬不要被轉(zhuǎn)讓者的大話所感動(dòng)。

尤其是這個(gè)房屋近期有否動(dòng)遷計(jì)劃？如果有，就不要再浪費(fèi)精力談下去了，除了你自己，沒有人愿意為你的幾十萬元裝修費(fèi)買單。

餐飲周邊的老百姓對(duì)餐飲經(jīng)營是什么態(tài)度至關(guān)重要。一方面，周邊百姓是未來的消費(fèi)準(zhǔn)顧客，忽視不得；另一方面，百姓現(xiàn)在的環(huán)保意識(shí)、維權(quán)意識(shí)非常強(qiáng)。百姓不滿意，上訪、訴訟、上門爭(zhēng)辯、媒體曝光，都有可能出現(xiàn)。 

3 “轉(zhuǎn)讓店”在行政部門有歷史遺留問題嗎？   

要親自到自來水公司、電業(yè)局、環(huán)保局、煤氣公司、供熱公司等單位了解水費(fèi)、電費(fèi)、環(huán)保費(fèi)、煤氣費(fèi)、供熱費(fèi)的繳納情況，如果未交清，請(qǐng)轉(zhuǎn)手者將剩余部分繳納完畢，并將交費(fèi)發(fā)票出示，看清確認(rèn)后復(fù)印留存，妥善保管。停水停電停氣，無論停哪一樣，都無法營業(yè)。

4 “轉(zhuǎn)讓店”有違法違紀(jì)記錄嗎？ 

親自到工商管理部門、稅務(wù)部門了解工商管理費(fèi)、應(yīng)繳納稅款是否繳納完畢，有否罰款，如果有的話，請(qǐng)轉(zhuǎn)讓方到相關(guān)部門繳納完畢，并將相關(guān)票據(jù)復(fù)印留存，妥善保管。工商管理費(fèi)、應(yīng)繳稅款屬國家強(qiáng)制征收的項(xiàng)目，如未交齊，有可能面臨營業(yè)執(zhí)照作廢、停辦營業(yè)執(zhí)照、罰款等相應(yīng)處罰。

5 與前員工有經(jīng)濟(jì)糾紛嗎？ 

要將以往與餐飲有關(guān)的單位、人員聯(lián)系到，通報(bào)餐飲租售情況，盡可能查清餐飲的工資、貸款、擔(dān)保、抵押、應(yīng)付賬款和經(jīng)濟(jì)糾紛情況，分清責(zé)任，避免在以后的經(jīng)營中發(fā)生糾紛。因?yàn)樵谵D(zhuǎn)讓酒店時(shí)，很多員工跟著一起“轉(zhuǎn)讓”。

所以一定要分清賬。不要僅僅憑房主或轉(zhuǎn)讓人的一面之詞作結(jié)論，如果他們之間相互配合打馬虎眼，糊弄門外漢綽綽有余。

6 簽訂合同，務(wù)必請(qǐng)權(quán)利人到場(chǎng) 

與權(quán)利人簽訂相關(guān)合同，其他任何人代簽均屬無效。 

餐飲經(jīng)營火爆之后，因房東反悔發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛的事情數(shù)不勝數(shù)，最為常見的是從合同里尋找破綻。

如果權(quán)利人老謀深算，在簽訂合同時(shí)即留下伏筆，那以后的經(jīng)營就危機(jī)重重了。餐飲的房東最見不得別人借用他的房子賺錢，看見別人的生意好，就認(rèn)為是自己的房子的功勞，與別人的經(jīng)營無關(guān)，恨不得把所有的利潤裝進(jìn)自己的腰包。等到挖空心思把餐飲收歸自己經(jīng)營后，才發(fā)現(xiàn)餐飲經(jīng)營這件事遠(yuǎn)不如當(dāng)土財(cái)主那樣愜意。

美國的麥當(dāng)勞，在事業(yè)發(fā)展之初，也經(jīng)歷了一番與房主無休止的較量,傷了不少元?dú)�，后來，痛定思痛，成立了專門的房產(chǎn)經(jīng)營部門，只買不租，減少了許多是非，逐漸發(fā)展到今日的漢堡巨無霸。 

7 接手當(dāng)日，馬上換鎖

害人之心不可有，防人之心不可無。餐飲的鑰匙，經(jīng)手的人很多。餐飲鑰匙是餐飲的第一道門崗，為保險(xiǎn)起見，換鎖是第一要?jiǎng)?wù)。要不然，一夜之后，店內(nèi)空空如也。這樣的事情，在餐飲頂兌時(shí)并不少見。

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本文轉(zhuǎn)載自：舌尖上的生意經(jīng) 餐創(chuàng)天下

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